2024타경525869
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-2 [도로명] 인천광역시 강화군 불은북로243번길 53-4 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각 2. 제시외건물(창고 판넬조 4㎡)은 평가 및 매각에 포함. 3. 목록2 토지 지상에 목록3건물과 제시외건물(창고 판넬조 4㎡)소재함. 4. 목록9는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용중임. 5. 목록1~8까지 목록9 도로와 접함. |
| 토지면적 | 1,573㎡ (475.8평) | 건물면적 | 116.14㎡ (35.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 971,366,200원 | 최저가격 | (24%)233,225,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)23,322,500원 | 청구금액 | 422,957,308원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.11 | (100%)971,366,200원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.14 | (70%)679,956,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.13 | (49%)475,969,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.09.16 | (34%)333,178,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.29 | (24%)233,225,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-2 | 임야 (계획관리지역) | 1,573㎡ (475.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 17,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-2 (인천광역시 강화군 불은북로243번길 53-4) | 철근콘크리트구조 · 지상2층 | 116.14㎡ (35.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 1. 일괄매각 2. 제시외건물(창고 판넬조 4㎡)은 평가 및 매각에 포함. 3. 목록2 토지 지상에 목록3건물과 제시외건물(창고 판넬조 4㎡)소재함. 4. 목록9는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용중임. 5. 목록1~8까지 목록9 도로와 접함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,573㎡ (475.8평) 건물: 116.14㎡ (35.1평) | 971,366,200원 | |||
본건은 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 소재 "삼동암1리 마을회관" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 임야 및 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 마을주변 야산지대로서 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 제반차량 접근 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하고 발차빈도 및 운행시 간 등을 고려할 때 대중교통이용편의도는 다소 불편함. 기호(1,8): 공히 인접필지 대비 북동측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 자연림 상태임. 기호2: 인접필지 대비 북동측 하향 완경사의 토지를 자체지반 평탄화한 사다리형 토지로 서 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(4-7): 공히 인접필지 대비 북동측 하양 완경사의 사다리형 토지로서 토지임야 상태 임. 기호(9): 인접필지 대비 북동측 하향 완경사의 부정형 토지로서 "도로"로 이용중임. 기호(1) : 동측으로 노폭 약 5-6m 내외의 시멘트 포장도로(본건9)와 접하는 것으로 지적 도상 되어있음. 기호(2) : 동측으로 노폭 약 5-6m 내외의 시멘트 포장도로(
1. 일괄매각 2. 제시외건물(창고 판넬조 4㎡)은 평가 및 매각에 포함. 3. 목록2 토지 지상에 목록3건물과 제시외건물(창고 판넬조 4㎡)소재함. 4. 목록9는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용중임. 5. 목록1~8까지 목록9 도로와 접함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2023-07-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2013-10-24 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 422,957,308원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각 2. 제시외건물(창고 판넬조 4㎡)은 평가 및 매각에 포함. 3. 목록2 토지 지상에 목록3건물과 제시외건물(창고 판넬조 4㎡)소재함. 4. 목록9는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용중임. 5. 목록1~8까지 목록9 도로와 접함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-2 | 대지면적 | 1,573㎡ (475.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 116.14㎡ (35.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.4% |
| 주용도 | 대지,임야,전답 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강화군 관할 등기소 (인천지방법원) | 인천광역시 미추홀구 소성로 163 (학익동) 등기국(과) | 032-860-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 인천광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강화군세무서 | 강화군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 불은면 행정복지센터(주민센터) | 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 9억 7,136만원 | 7억 9,652만원 | 82% | 6.2명 | 7억 9,652만원 |
| 최근 3개월 | 9억 7,136만원 | 7억 8,680만원 | 81% | 5.8명 | 7억 8,680만원 |
| 최근 6개월 | 9억 7,136만원 | 7억 7,709만원 | 80% | 5.4명 | 7억 7,709만원 |
| 최근 12개월 | 9억 7,136만원 | 7억 6,737만원 | 79% | 5.1명 | 7억 6,737만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,661만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,717만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,112만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,152만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 7,585만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 566만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경579842 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 438 | 2026.08.27 | 9억 1,591만원 | 1억 5,300만원 | 16.7% | 매각 |
| 2025타경510863 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 양도면 삼흥리 1259 | 2026.08.21 | 1억 5,249만원 | 7,500만원 | 49.2% | 매각 |
| 2025타경1024 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 양도면 건평리 948-2 | 2026.08.27 | 5,389만원 | 2,100만원 | 39% | 매각 |
| 2025타경244 | 토지·임야 | 인천광역시 강화군 선원면 선행리 99-2 | 2026.09.21 | 2억 9,106만원 | 1억 5,011만원 | 51.6% | 매각 |
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