2025타경121
유찰 5회| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 산17 [도로명] [토지 임야 24198㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1.본건 토지 일부가 현황 '도로'로 이용중인것으로 보이는바 이를 감안하여 감정평가 하였음 2.본건은 광평수 및 자연림 상태의 임야이며, 북동측으로 본건 일부를 포함한 비포장 임도와 접함 3.인접 토지와의 경계가 불분명하여 지적 경계 측량을 요함 4.목측으로 확인되지 않은 미확인 분묘가 소재할 수 있음 |
| 토지면적 | 24,198㎡ (7319.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,282,494,000원 | 최저가격 | (8%)105,619,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)10,561,900원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.29 | (24%)307,927,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.02 | (17%)215,549,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.08 | (12%)150,884,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.11 | (8%)105,619,000원 | 진행 |
물건 사진 (38장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 울산광역시 울주군 서생면 산17 | 임야 (보전녹지지역) | 24,198㎡ (7319.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,480원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 울산광역시 울주군 서생면 산17 ([토지 임야 24198㎡]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 1.본건 토지 일부가 현황 '도로'로 이용중인것으로 보이는바 이를 감안하여 감정평가 하였음 2.본건은 광평수 및 자연림 상태의 임야이며, 북동측으로 본건 일부를 포함한 비포장 임도와 접함 3.인접 토지와의 경계가 불분명하여 지적 경계 측량을 요함 4.목측으로 확인되지 않은 미확인 분묘가 소재할 수 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 24,198㎡ (7319.9평) 건물: - | 1,282,494,000원 | |||
본건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재 '골프존카운티 더골프' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있음. 본건까지 임도를 통하여 소형 차량의 접근이 가능하며, 시 외곽지역으로 제반 교통사정은 다소 불편함. 급경사 지세 내 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 북동측으로 본건 일부를 포함한 비포장 임도와 접함. 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,가축사육제한구역(2025-01-16) (축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>,공익용산지 <산지관리법>,보전산지<산지관리법>,무선방위측정장치보호구역<전파법>. 없 음. 없 음. 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.
1.본건 토지 일부가 현황 '도로'로 이용중인것으로 보이는바 이를 감안하여 감정평가 하였음 2.본건은 광평수 및 자연림 상태의 임야이며, 북동측으로 본건 일부를 포함한 비포장 임도와 접함 3.인접 토지와의 경계가 불분명하여 지적 경계 측량을 요함 4.목측으로 확인되지 않은 미확인 분묘가 소재할 수 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 ▶ 배당요구종기일: 2025. 7. 18. 연기된종기일 : 2026. 1. 16.(동래세무서, 국민건강보험공단 부산연제지사에 대하여) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 202,571억 8,202만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 202,571억 8,202만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 1970-12-15 | 소유권 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2008-07-25 | 소유권 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2010-05-20 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 21 | 2016-10-04 | 소유권 | 노OO | - | 소멸 | - |
| 23 | 2016-10-04 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 22 | 2022-11-18 | 소유권 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2022-11-18 | 소유권 | 옥OO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2023-03-07 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-06-26 | 소유권 | 주OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-07-08 | 소유권 | 차OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2025-02-14 | 소유권 | 염OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-02-14 | 소유권 | 염OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2025-02-14 | 소유권 | 손OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-02-14 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 14 | 2025-02-14 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 15 | 2025-02-14 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 16 | 2025-02-14 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 17 | 2025-02-14 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 18 | 2025-02-14 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 19 | 2025-02-14 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 20 | 2025-02-14 | 소유권 | 문OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-14 | 소유권 | 염OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-02-14 | 소유권 | 염OO | - | 소멸 | - |
| 24 | 2025-04-14 | 임의경매 | 김OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
1.본건 토지 일부가 현황 '도로'로 이용중인것으로 보이는바 이를 감안하여 감정평가 하였음 2.본건은 광평수 및 자연림 상태의 임야이며, 북동측으로 본건 일부를 포함한 비포장 임도와 접함 3.인접 토지와의 경계가 불분명하여 지적 경계 측량을 요함 4.목측으로 확인되지 않은 미확인 분묘가 소재할 수 있음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 울산광역시 울주군 서생면 산17 | 대지면적 | 24,198㎡ (7319.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 울주군 관할 등기소 (울산지방법원) | 울산지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 울산광역시 관할 지방국세청 | 울산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 울주군세무서 | 울주군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서생면 행정복지센터(주민센터) | 울산광역시 울주군 서생면 산17 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 8,249만원 | 10억 5,164만원 | 82% | 6.2명 | 10억 5,164만원 |
| 최근 3개월 | 12억 8,249만원 | 10억 3,882만원 | 81% | 5.8명 | 10억 3,882만원 |
| 최근 6개월 | 12억 8,249만원 | 10억 2,599만원 | 80% | 5.4명 | 10억 2,599만원 |
| 최근 12개월 | 12억 8,249만원 | 10억 1,317만원 | 79% | 5.1명 | 10억 1,317만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 24건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 5,280만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,197만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,844만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,488만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,963만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,222만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 24건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 49장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 24건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경11310 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 서생면 화정리 산5-2 | 2026.08.19 | 11억 3,236만원 | 1억 3,500만원 | 11.9% | 매각 |
| 2024타경115446 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 서생면 명산리 186-5 | 2026.04.23 | 2,234만원 | 263만원 | 11.8% | 매각 |
| 2024타경1035 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 서생면 화산리 285-2 | 2026.08.20 | 2억 7,470만원 | 1억 3,580만원 | 49.4% | 매각 |
| 2025타경1280 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 서생면 화산리 1221 | 2026.10.13 | 8억 9,907만원 | 2억 600만원 | 22.9% | 매각 |
| 2024타경8814 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 서생면 신암리 1179-7 | 2026.05.12 | 14억 1,649만원 | 4억 9,050만원 | 34.6% | 매각 |
| 2024타경1035 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 서생면 화산리 285-4 | 2026.08.20 | 2,519만원 | 1,234만원 | 49% | 매각 |
| 2025타경1650 | 토지·임야 | 울산광역시 울주군 온산읍 강양리 산49-25 | 2026.09.15 | 6,049만원 | 2,100만원 | 34.7% | 매각 |
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