2025타경1360
유찰 3회| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 산68-19 [도로명] [토지 임야 5686㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지만 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본건 맹지이고, 토지상에 터널2개가 관통하고 있음 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 383,236,400원 | 최저가격 | (17%)64,411,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)6,441,100원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.13 | (49%)187,786,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.14 | (34%)131,450,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.21 | (24%)92,015,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.10.26 | (17%)64,411,000원 | 진행 |
물건 사진 (24장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 광주시 곤지암읍 산68-19 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 광주시 곤지암읍 산68-19 ([토지 임야 5686㎡]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | 본건 맹지이고, 토지상에 터널2개가 관통하고 있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 383,236,400원 | |||
본건은 경기도 광주시 곤지암읍 부항리 소재 '남촌CC' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야가 주를 이루고, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량출입이 불가능하고, 버스정류장이 원거리에 소재하고 있어 제반 대중교통사정은 다소 불편한 편임. 본건은 남측 하향의 완경사지로 부정형이며, 자연림임. 본건은 맹지임. 농림지역(농림지역) , 생산관리지역(생산관리) , 중로1류(폭 20m~25m)(고속국도)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 미상임.
본건 맹지이고, 토지상에 터널2개가 관통하고 있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 * 현장에서 점유자를 만나지 못하였고, 점유자가 확인되지 않으므로 정확한 점유권원 등은 별도의 확인이 필요함. | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-04-08 | 개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
주의사항 및 매각조건
본건 맹지이고, 토지상에 터널2개가 관통하고 있음
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 광주시 곤지암읍 산68-19 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광주시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광주시세무서 | 광주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 곤지암읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 광주시 곤지암읍 산68-19 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 8,323만원 | 3억 1,425만원 | 82% | 6.2명 | 3억 1,425만원 |
| 최근 3개월 | 3억 8,323만원 | 3억 1,042만원 | 81% | 5.8명 | 3억 1,042만원 |
| 최근 6개월 | 3억 8,323만원 | 3억 658만원 | 80% | 5.4명 | 3억 658만원 |
| 최근 12개월 | 3억 8,323만원 | 3억 275만원 | 79% | 5.1명 | 3억 275만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 56점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,220만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,091만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,173만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,659만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4,856만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,497만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 32장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (16건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50010 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 222-1 | 2026.04.27 | 2억 8,431만원 | 2억원 | 70.3% | 매각 |
| 2024타경7569 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 부항리 230-10 | 2026.02.23 | 1억 2,350만원 | 1억 310만원 | 83.5% | 매각 |
| 2025타경51558 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 464-1 | 2026.05.22 | 11억 4,803만원 | 7억 707만원 | 61.6% | 진행중 |
| 2025타경350 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 26 | 2026.10.12 | 1억 5,583만원 | 2,810만원 | 18% | 매각 |
| 2024타경71591 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 102-1 | 2026.06.01 | 4억 4,441만원 | 2억 6,510만원 | 59.7% | 매각 |
| 2025타경350 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 봉현리 23-1 | 2026.09.07 | 1억 1,209만원 | 1,410만원 | 12.6% | 매각 |
| 2025타경51744 | 토지·임야 | 경기도 광주시 곤지암읍 장심길 20-22 | 2026.08.10 | 2억 1,873만원 | 7,037만원 | 32.2% | 매각 |
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