2025타경21977
유찰 3회| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 143 [도로명] [토지 답 298㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -일괄매각. -자생 입목 포함 평가함. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록1] 일부 소하천구역 저촉. |
| 토지면적 | 601㎡ (181.8평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 190,865,000원 | 최저가격 | (24%)45,827,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,582,700원 | 청구금액 | 154,163,178원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.22 | (49%)93,524,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.27 | (34%)65,467,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.26 | (34%)65,467,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.12.07 | (24%)45,827,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 거제시 연초면 143 | 대 (보전관리지역) | 601㎡ (181.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 80,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 거제시 연초면 143 ([토지 답 298㎡]) | 벽돌구조 · (단독주택) | - | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각. -자생 입목 포함 평가함. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록1] 일부 소하천구역 저촉. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 601㎡ (181.8평) 건물: - | 190,865,000원 | |||
본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다. 본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 5번국도가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.본건까지 차량진입 가능하며 인근으로 5번국도가 지나는 등, 제반 교통환경은 보통시됩니다. 본건 기호(1,2)는 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 농경지 및 묵전 상태입니다. 본건 남동측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 시멘트포장도로와 접하고 있습니다. 기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법> 기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법> 없습니다. 없습니
-일괄매각. -자생 입목 포함 평가함. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록1] 일부 소하천구역 저촉.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2013-11-04 | 소유권 | 옥OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-03-15 | 지상권 | 신OO | - | 인수 | - |
| 3 | 2021-02-17 | 근저당권 | 신OO | 169,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-09-17 | 임의경매 | 신OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각. -자생 입목 포함 평가함. -농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). -[목록1] 일부 소하천구역 저촉.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 거제시 연초면 143 | 대지면적 | 283㎡ (85.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 103.66㎡ (31.4평) | 건축면적 | 103.66㎡ (31.4평) | 건폐율 / 용적률 | 36.6% / 36.6% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 벽돌구조 | 사용승인일자 | 1945-04-05 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 거제시 관할 등기소 (통영지원) | 통영지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 거제시세무서 | 거제시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 연초면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 거제시 연초면 143 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 9,086만원 | 1억 5,650만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,650만원 |
| 최근 3개월 | 1억 9,086만원 | 1억 5,460만원 | 81% | 5.8명 | 1억 5,460만원 |
| 최근 6개월 | 1억 9,086만원 | 1억 5,269만원 | 80% | 5.4명 | 1억 5,269만원 |
| 최근 12개월 | 1억 9,086만원 | 1억 5,078만원 | 79% | 5.1명 | 1억 5,078만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,291만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,141만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,969만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,834만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,455만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,719만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경26843 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 340-13 | 2026.05.18 | 12억 2,293만원 | 5,111만원 | 4.2% | 취하 |
| 2025타경21101 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 연초면 연사리 315 | 2026.09.07 | 1억 7,434만원 | 4,850만원 | 27.8% | 매각 |
| 2025타경20979 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 연초면 연사1길 83-2 | 2026.04.20 | 4,098만원 | 994만원 | 24.3% | 매각 |
| 2025타경20979 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 연초면 연사리 702 | 2026.09.14 | 1억 973만원 | 1,012만원 | 9.2% | 매각 |
| 2025타경461 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 수월동 180-2 | 2026.05.04 | 4억 5,987만원 | 1억 2,620만원 | 27.4% | 매각 |
| 2024타경27624 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 연초면 연사리 450 | 2026.05.04 | 5억 772만원 | 1억 116만원 | 19.9% | 매각 |
| 2024타경29583 | 토지·임야 | 경상남도 거제시 연초면 오비리 132-42 | 2026.05.04 | 2억 5,083만원 | 2,637만원 | 10.5% | 매각 |
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