2023타경105742
유찰 3회지분매각| 소재지 | 부산광역시 남구 용소로13번길 90 (대연동) [도로명] 부산광역시 남구 용소로13번길 90 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 360.3㎡ (109.0평) | 건물면적 | 159.9㎡ (48.4평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,797,000,000원 | 최저가격 | (34%)616,371,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)88,053,000원 | 청구금액 | 1,468,500,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.06 | (22%)389,060,000원 | 매각 |
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)880,530,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (34%)616,371,000원 | 매각 |
| 5회 | 2026.11.02 | (34%)616,371,000원 | 진행 |
물건 사진 (40장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 부산광역시 남구 용소로13번길 90 (대연동) | 대 (제3종일반주거지역) | 360.3㎡ (109.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,083,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 부산광역시 남구 용소로13번길 90 (대연동) (용소로13번길 90) | 철골콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 159.9㎡ (48.4평) | 일괄평가 (대장연면적 598.96㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 360.3㎡ (109.0평) 건물: 159.9㎡ (48.4평) | 1,797,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 철근콘크리구조지붕 5층 건물 내 1층 101호 외 3개호로서, 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 인테리어 마감 및 시멘트 노출 등, 창호 : 샷시창호로 되어 있습니다. 현장조사일 현재 기호 1 (101호) : 음식점(상호:시절인연) 기호 2 (201호) : 공실 기호 3 (301호) : 공실 기호 4 (401호) : 필리테스(상호:이지웰 필라테스) 입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비 등이 되어있습니다. 세장형의 토지로 상업용건부지로 이용중입니다. 본건 북서측으로 약 5 - 6 미터 폭의 도로
본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 남천중학교 북측 인근에 위치하는 현지호칭"만월" 1층 101호 외 3개호로서, 주위는 대학가주변 상가지대로서 각종 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다. 본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류소 및 도시철도2호선 경성대· 부경대역 및 남천역이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 시OO 대항력 없음 | 점포 / 1층101호 | 전입: 2022-08-17 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 3,700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 시OO 대항력 없음 | 1층101호 | 전입: 2022-08-17 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 3,700,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 만월4층 401호 | 전입: 2022-09-23 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 401호전부 | 전입: 2022-09-23 확정: 2023-09-18 배당: 2023-09-25 | 보: 3,000만원 월: 2,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 구현 대항력 없음 | 점포 / 만월 1층 101호 | 전입: 2022-11-01 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 만월1층101호 | 전입: 2022-11-01 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (주)엘와이에스 대항력 없음 | 점포 / 만월301호 | 전입: 2023-04-18 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| (OOO 대항력 없음 | 만월301호 | 전입: 2023-04-18 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (8건) | - | 보: 2억원 월: 11,400,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-02-28 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-02-28 | 근저당권 | (OOOOOO | 2,750,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2022-07-01 | 근저당권 | (OOOOOOOO | 1,500,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2023-04-11 | 압류 | 남OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2023-08-10 | 임의경매 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-08-10 | 임의경매 | (OOOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2026-01-21 | 임의경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2026-01-21 | 임의경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 부산광역시 남구 용소로13번길 90 (대연동) | 대지면적 | 360.3㎡ (109.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 598.96㎡ (181.2평) | 건축면적 | 179.64㎡ (54.3평) | 건폐율 / 용적률 | 49.9% / 166.2% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철골콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2022-02-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남구 관할 등기소 (동부지원) | 동부지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산광역시 관할 지방국세청 | 부산광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남구세무서 | 남구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 용소로13번길 행정복지센터(주민센터) | 부산광역시 남구 용소로13번길 90 (대연동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 17억 9,700만원 | 14억 7,354만원 | 82% | 6.2명 | 14억 7,354만원 |
| 최근 3개월 | 17억 9,700만원 | 14억 5,557만원 | 81% | 5.8명 | 14억 5,557만원 |
| 최근 6개월 | 17억 9,700만원 | 14억 3,760만원 | 80% | 5.4명 | 14억 3,760만원 |
| 최근 12개월 | 17억 9,700만원 | 14억 1,963만원 | 79% | 5.1명 | 14억 1,963만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 63점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3억 818만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 2,296만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 3억 9,940만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,159만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 4억 6,474만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 6,611만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 8건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 25건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 100장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 8건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경5219 | 오피스텔 | 부산광역시 수영구 남천서로 5 (남천동) | 2026.08.03 | 1억 3,600만원 | 9,318만원 | 68.5% | 매각 |
| 2025타경5219 | 오피스텔 | 부산광역시 수영구 남천서로 5 (남천동) | 2026.06.29 | 1억 3,400만원 | 9,408만원 | 70.2% | 매각 |
| 2024타경113948 | 오피스텔 | 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6 (대연동) | 2026.08.25 | 1억 4,700만원 | 6,720만원 | 45.7% | 매각 |
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