2025타경50886
유찰 5회제시외건물포함| 소재지 | 전라남도 광양시 다압면 금천리 2367 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 단독주택다가구 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 수목포함 4. 목록 2. 광양시 다압면 금천리 2367 건물은 목록 3. 광양시 다압면 금천리 2366 지상에 소재하고 부속건물은 멸실되어 소재불명임 5. 목록 1. 광양시 다압면 금천리 2367 대지는 일부 도로로 이용 중이며 이동이 가능한 견사 1개가 소재함 6. 목록 4. 광양시 다압면 금천리 2367-1 대지는 일부 도로로 이용 중임 |
| 토지면적 | 357㎡ (108.0평) | 건물면적 | 28.7㎡ (8.7평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 60,008,800원 | 최저가격 | (23%)13,765,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)1,376,500원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.08 | (45%)26,884,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.27 | (36%)21,507,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.07 | (29%)17,206,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.11.02 | (23%)13,765,000원 | 진행 |
물건 사진 (33장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 광양시 다압면 금천리 2367 | 대 | 357㎡ (108.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 33,600원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 광양시 다압면 금천리 2367 | 목조 · 지상1층 | 28.7㎡ (8.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 수목포함 4. 목록 2. 광양시 다압면 금천리 2367 건물은 목록 3. 광양시 다압면 금천리 2366 지상에 소재하고 부속건물은 멸실되어 소재불명임 5. 목록 1. 광양시 다압면 금천리 2367 대지는 일부 도로로 이용 중이며 이동이 가능한 견사 1개가 소재함 6. 목록 4. 광양시 다압면 금천리 2367-1 대지는 일부 도로로 이용 중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 357㎡ (108.0평) 건물: 28.7㎡ (8.7평) | 60,008,800원 | |||
본건은 전라남도 광양시 다압면 금천리 소재 '염창마을' 내[일련번호 1), 3), 4)]에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 산간 농촌지대로서 주위환경은 보통임. 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통인 편임. 일련번호 1) 부정형 완경사로서 주거나지(일부 현황도로)임. 일련번호 3) 사다리 완경사로서 단독주택 부지로 이용 중임. 일련번호 4) 부정형 완경사로서 주거나지(일부 현황도로)임. 일련번호 1), 3) 북서측에 노폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접함. 일련번호 4) 남서측에 노폭 약 3m 시멘트 포장도로가 통과하고 있음. 일련번호 1), 3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>임. 일련번호 4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 수목포함 4. 목록 2. 광양시 다압면 금천리 2367 건물은 목록 3. 광양시 다압면 금천리 2366 지상에 소재하고 부속건물은 멸실되어 소재불명임 5. 목록 1. 광양시 다압면 금천리 2367 대지는 일부 도로로 이용 중이며 이동이 가능한 견사 1개가 소재함 6. 목록 4. 광양시 다압면 금천리 2367-1 대지는 일부 도로로 이용 중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 1991-12-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1991-12-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 유OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 1991-12-02 확정: 1991-12-02 배당: 1991-12-02 | 보: 1,991만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1,991만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 | 2006-08-29 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 12 | 2006-08-29 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2006-08-29 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2006-08-29 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 17 | 2006-09-18 | 가압류 | 다OO | 43,120,002원 | 소멸기준 | - |
| 18 | 2010-08-05 | 가압류 | 순OO | 13,214,925원 | 소멸 | - |
| 2 | 2018-07-05 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 1 | 2019-05-16 | 소유권 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 19 | 2020-02-07 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 11 | 2025-01-31 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 13 | 2025-01-31 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 14 | 2025-01-31 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 16 | 2025-01-31 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2025-01-31 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-01-31 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-01-31 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-01-31 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2025-01-31 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 15 | 2025-02-05 | 소유권 | 우OO | - | 소멸 | - |
| 20 | 2025-02-13 | 임의경매 | (OOOOOO | - | 소멸 | - |
| 21 | 2025-07-10 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목포함 1. 일괄매각 2. 제시외 건물 포함 3. 수목포함 4. 목록 2. 광양시 다압면 금천리 2367 건물은 목록 3. 광양시 다압면 금천리 2366 지상에 소재하고 부속건물은 멸실되어 소재불명임 5. 목록 1. 광양시 다압면 금천리 2367 대지는 일부 도로로 이용 중이며 이동이 가능한 견사 1개가 소재함 6. 목록 4. 광양시 다압면 금천리 2367-1 대지는 일부 도로로 이용 중임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 광양시 다압면 금천리 2367 | 대지면적 | 357㎡ (108.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 28.7㎡ (8.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 8.0% |
| 주용도 | 단독주택다가구 | 주구조 / 층수 | 목조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광양시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광양시세무서 | 광양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 다압면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 광양시 다압면 금천리 2367 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6,000만원 | 4,920만원 | 82% | 6.2명 | 4,920만원 |
| 최근 3개월 | 6,000만원 | 4,860만원 | 81% | 5.8명 | 4,860만원 |
| 최근 6개월 | 6,000만원 | 4,800만원 | 80% | 5.4명 | 4,800만원 |
| 최근 12개월 | 6,000만원 | 4,740만원 | 79% | 5.1명 | 4,740만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 21건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 688만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,503만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 891만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,411만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1,037만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,376만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 21건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 53장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 21건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 20km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경62370 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 구례군 토지면 대내안길 48-4 | 2026.05.26 | 1억 2,987만원 | 4,043만원 | 31.1% | 매각 |
| 2025타경51947 | 단독·다가구 | 전남광주통합특별시 구례군 마산면 냉천2길 18-20 | 2026.11.09 | 1억 2,354만원 | 8,199만원 | 66.4% | 진행중 |
| 2025타경682 | 단독·다가구 | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 46 | 2026.07.13 | 9,475만원 | 6,777만원 | 71.5% | 매각 |
| 2025타경549 | 단독·다가구 | 경상남도 산청군 시천면 삼신봉로780번길 97 | 2026.09.28 | 2억 262만원 | 5,309만원 | 26.2% | 매각 |
| 2025타경615 | 단독·다가구 | 경상남도 하동군 하동읍 산복2길 57 | 2026.07.06 | 2억 3,637만원 | 1억 3,100만원 | 55.4% | 매각 |
| 2024타경6839 | 단독·다가구 | 경상남도 산청군 시천면 내대리 264-10 | 2026.07.13 | 2억 6,894만원 | 9,988만원 | 37.1% | 매각 |
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