2024타경13073
유찰 3회지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.06 (제101호 법정)||
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| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 (호매실동) [도로명] 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 공부상 제1종 근린생활시설(의원)이나 위치 및 경계구분없이 당구장(상호: 오나당 당구클 럽)으로 이용중이었고, 명세서 작성 기준시점 폐업상태로 확인됨. |
| 토지면적 | 85,050㎡ (25727.6평) | 건물면적 | 55.54㎡ (16.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 3,965,000,000원 | 최저가격 | (24%)951,997,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)95,199,700원 | 청구금액 | 1,596,607,377원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.09 | (49%)1,942,850,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.07.14 | (34%)1,359,995,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.26 | (24%)951,997,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.11.06 | (24%)951,997,000원 | 진행 |
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물건 사진 (25장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 (호매실동) | 대 (일반상업지역) | 85,050㎡ (25727.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,494,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 (호매실동) (경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62) | 철근콘크리트구조 | 55.54㎡ (16.8평) | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 공부상 제1종 근린생활시설(의원)이나 위치 및 경계구분없이 당구장(상호: 오나당 당구클 럽)으로 이용중이었고, 명세서 작성 기준시점 폐업상태로 확인됨. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 85,050㎡ (25727.6평) 건물: 55.54㎡ (16.8평) | 3,965,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 - 지상6층 건물 내 5층 501호외 8개호로서, 외 벽 : 적벽돌치장쌓기 및 석재붙임. 내 벽 : 내부 인테리어 마감. 창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호임. 기호(1-9) 공부상 제1종 근린생활시설(의원)이나 현황 위치 및 경계구분없이 당구장 (상호:오나당 당구클럽)으로 이용중임.(후면"사진"참고) 기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비등 임. 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 본건 서측으로 지하주차장 진출입 용이하고 외곽공도와 연계되어 있음. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실중학교" 동측 인근에 위치하며 부근으로 아파트, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임. 본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.
[참고사항]
- 일괄매각 - 공부상 제1종 근린생활시설(의원)이나 위치 및 경계구분없이 당구장(상호: 오나당 당구클 럽)으로 이용중이었고, 명세서 작성 기준시점 폐업상태로 확인됨.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2023-10-11|배당요구종기일 : 2025.02.19
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오OO 대항력 있음 | 508,509호95.7000㎡ | 전입: 2023-08-18 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 4,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 부OO 대항력 있음 | 501호~507호470.25㎡ | 전입: 2023-08-18 확정: - 배당: 2025-02-18 | 보: 6,000만원 월: 9,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오나당스낵 수원호매실점 (이OO) 대항력 없음 | 점포 / 508,509호95.7000㎡ | 전입: 2023-08-18 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 4,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오나당당구클럽 수원호매실점 이OO 대항력 없음 | 점포 / 501~507호490.0000㎡ | 전입: 2023-08-18 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 17,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오나당당구클럽 수원호매실점 (이OO) 대항력 없음 | 점포 / 501~507호490.0000㎡ | 전입: 2023-08-18 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 17,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 오OO 대항력 있음 | 501~507호490.0000㎡ | 전입: 2023-08-18 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 17,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (6건) | - | 보: 1억 4,000만원 월: 68,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2023. 10. 11. 근저당권|청구/채권금액 : 1,596,607,377원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-10-11 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-10-11 | 근저당권 | (OOOOOO | 1,920,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-03 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-09 | 압류 | 수OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-24 | 압류 | 권OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 공부상 제1종 근린생활시설(의원)이나 위치 및 경계구분없이 당구장(상호: 오나당 당구클 럽)으로 이용중이었고, 명세서 작성 기준시점 폐업상태로 확인됨.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 (호매실동) | 대지면적 | 85,050㎡ (25727.6평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 55.54㎡ (16.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.1% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 수원시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 수원시세무서 | 수원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 권선구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62 (호매실동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 39억 6,500만원 | 32억 5,130만원 | 82% | 6.2명 | 32억 5,130만원 |
| 최근 3개월 | 39억 6,500만원 | 32억 1,165만원 | 81% | 5.8명 | 32억 1,165만원 |
| 최근 6개월 | 39억 6,500만원 | 31억 7,200만원 | 80% | 5.4명 | 31억 7,200만원 |
| 최근 12개월 | 39억 6,500만원 | 31억 3,235만원 | 79% | 5.1명 | 31억 3,235만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
20억 1,495만원
최저매각가 대비 +7,210만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수37.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수62.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수60.42점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
9억 5,199만원
- 예상 대출액
- 4억 7,599만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 9,447만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
10억 2,815만원
- 예상 대출액
- 6억 1,689만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 3,057만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
11억 431만원
- 예상 대출액
- 7억 1,780만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 665만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 6건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 25장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 6건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 67.33%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경58840 | 오피스텔 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43 (호매실동) | 2026.09.09 | 2억 3,000만원 | 1억 2,155만원 | 52.8% | 매각 |
| 2025타경57053 | 오피스텔 | 경기도 수원시 권선구 서수원로 361 (호매실동) | 2026.09.11 | 3억 3,200만원 | 1억 7,596만원 | 53% | 매각 |
| 2024타경10166 | 오피스텔 | 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24 (호매실동) | 2026.07.15 | 2억 3,200만원 | 1억 800만원 | 46.6% | 매각 |
| 2024타경73501 | 오피스텔 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1405-2 프리마비즈타워 | 2026.06.22 | 5억 7,000만원 | 1억 3,700만원 | 24% | 진행중 |
| 2024타경100830 | 오피스텔 | 경기도 수원시 권선구 호매실로 100 (호매실동) | 2026.06.15 | 1억 6,400만원 | 1억 3,307만원 | 81.1% | 매각 |
| 2025타경54781 | 오피스텔 | 경기도 수원시 권선구 호매실로 100 (호매실동) | 2026.06.24 | 1억 4,500만원 | 8,321만원 | 57.4% | 매각 |
| 2025타경54781 | 오피스텔 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1406-3 권선행정타운줌시티 | 2026.06.24 | 1억 4,500만원 | 9,310만원 | 64.2% | 매각 |
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