2024타경13394
유찰 5회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동,백산타워)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 99-2 [도로명] 경기도 화성시 노들길 6-16 (새솔동,백산타워) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 | 접수/개시결정 | 2024.12.17 | 매각물건 | . - 제시외 물건 포함 |
| 토지면적 | 933.4㎡ (282.4평) | 건물면적 | 41㎡ (12.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 822,000,000원 | 최저가격 | (17%)138,153,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)13,815,300원 | 청구금액 | 542,109,026원 | 채권자 | 남OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.31 | (100%)822,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.01 | (70%)575,400,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.06.09 | (70%)575,400,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.14 | (49%)402,780,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.06 | (17%)138,153,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동,백산타워)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 99-2 | 대 | 933.4㎡ (282.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동,백산타워)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 99-2 (경기도 화성시 노들길 6-16 (새솔동,백산타워)) | 철근콘크리트구조 · 지상2층 | 41㎡ (12.4평) | 토지·건물 일괄평가 | . - 제시외 물건 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 933.4㎡ (282.4평) 건물: 41㎡ (12.4평) | 822,000,000원 | |||
철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상6층 (사용승인 2019.11.21) 건물로 외벽 : 강화유리 마감 등 내벽 : 강화유리, 타일마감 등 창호 : 섀시 창호 등 소매점(상호 풍년밥집)으로 이용중이나 현재 영업을 하고 있지 않는 것으로 보임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등 인접 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있음. 대상 건물의 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있음 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류(폭 35m-40m)(대로1류)(접함), 중로2류(폭15m-20m)(중로2류)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
대상물건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "송린초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 업무시설등이 혼재하는 지역임. 대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.
. - 제시외 물건 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 백산타워107호41.0000㎡ | 전입: 2022-09-21 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 월: 2,400,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 2,000만원 월: 2,400,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-02-26 | 근저당권 | 백OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2024-12-17 | 경매개시결정(신청채권) | 남OOOOOOO | 542,109,026원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
. - 제시외 물건 포함
당사자 내역
| 채권자 | 남OOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동,백산타워)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 99-2 | 대지면적 | 933.4㎡ (282.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 41㎡ (12.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.4% |
| 주용도 | 근린상가 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 2층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 노들길 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동,백산타워)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 99-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 8억 2,200만원 | 6억 7,404만원 | 82% | 6.2명 | 6억 7,404만원 |
| 최근 3개월 | 8억 2,200만원 | 6억 6,582만원 | 81% | 5.8명 | 6억 6,582만원 |
| 최근 6개월 | 8억 2,200만원 | 6억 5,760만원 | 80% | 5.4명 | 6억 5,760만원 |
| 최근 12개월 | 8억 2,200만원 | 6억 4,938만원 | 79% | 5.1명 | 6억 4,938만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,907만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,859만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,952만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,932만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 416만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,585만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (14건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경82369 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-26 (새솔동) | 2026.10.12 | 13억 4,000만원 | 1억 6,030만원 | 12% | 매각 |
| 2024타경77220 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 19-26 (새솔동) | 2026.07.13 | 14억 6,800만원 | 3억 6,305만원 | 24.7% | 매각 |
| 2025타경928 | 근린상가 | 경기도 화성시 꽃내음1길 5-4, 1동 6층606호 (새솔동, 봄프라자)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 78-1 | 2026.09.30 | 3억 8,400만원 | 8,645만원 | 22.5% | 매각 |
| 2025타경54449 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 꽃내음1길 5-4 (새솔동) | 2026.09.14 | 5억 7,200만원 | 2억 1,300만원 | 37.2% | 매각 |
| 2025타경928 | 근린상가 | 경기도 화성시 꽃내음1길 5-4, 1동 6층607호 (새솔동, 봄프라자)구) 경기도 화성시 만세구 새솔동 78-1 | 2026.08.25 | 2억 7,900만원 | 7,000만원 | 25.1% | 매각 |
| 2024타경9180 | 근린상가 | 경기도 화성시 만세구 큰나래2길 51 (새솔동) | 2026.08.11 | 7억 9,200만원 | 2억 7,000만원 | 34.1% | 취하 |
| 2025타경703 | 근린상가 | 경기도 안산시 단원구 광덕2로 193-19 (고잔동) | 2026.08.27 | 820만원 | 402만원 | 49% | 매각 |
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