2025타경51020
유찰 4회지분매각| 소재지 | 전라남도 목포시 신흥로 91 (옥암동) [도로명] 전라남도 목포시 신흥로 93 (옥암동,하당초원2차아파트) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 채권자 채권자 주택도시보증공사 매각가 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2025년 4월 15일 기준 미납관리비가 약 1,250,000원 있음 신청채권자 확인 필요 김OO의 임차보증금반환채권 대위변제자임)로부터 2026.08.07.자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 잔여금액에 대한 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 8,286.8㎡ (2506.8평) | 건물면적 | 84.72㎡ (25.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 136,000,000원 | 최저가격 | (70%)95,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)9,520,000원 | 낙찰가격 | 50,300,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.08.10 | (36%)48,742,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.09.28 | (29%)38,994,000원 | 변경 |
| 9회 | 2026.09.28 | (100%)136,000,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.11.16 | (70%)95,200,000원 | 진행 |
물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 목포시 신흥로 91 (옥암동) | 대 (제2종일반주거지역) | 8,286.8㎡ (2506.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 560,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 목포시 신흥로 91 (옥암동) (전라남도 목포시 신흥로 93 (옥암동,하당초원2차아파트)) | 철근콘크리트조 · 지상1층 | 84.72㎡ (25.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 2025년 4월 15일 기준 미납관리비가 약 1,250,000원 있음 신청채권자 확인 필요 김OO의 임차보증금반환채권 대위변제자임)로부터 2026.08.07.자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 잔여금액에 대한 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 8,286.8㎡ (2506.8평) 건물: 84.72㎡ (25.6평) | 136,000,000원 | |||
철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 제10층 제1001호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 아파트임. 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등이 구비되어 있음. 가장형 평지로서 아파트 건부지임. 본건 남동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접하고, 북서측으로 노폭 약 8m의 보행자도로에 접하며, 남동측으로 단지내 포장도로가 접함. -- -- --
본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 '목포제일여자고등학교' 남서측 인근에 위치한 하당초원2차아파트 제101동 제10층 제1001호로서 주위는 아파트단지임. 본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 주변에 시내버스정류장이 소재하며, 대중교통수단 이용은 양호함. 일련번호 가)
2025년 4월 15일 기준 미납관리비가 약 1,250,000원 있음 신청채권자 확인 필요 김OO의 임차보증금반환채권 대위변제자임)로부터 2026.08.07.자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 잔여금액에 대한 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2016-03-15 확정: 2016-03-15 배당: - | 보: 1억 1,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2016-03-15 확정: 2016-03-15 배당: 2024-04-29 | 보: 1억 1,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2016-03-15 확정: 2016-03-15 배당: 2024-04-29 | 보: 1억 1,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 3억 5,400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-12-02 | 소유권 | (OOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-08-08 | 압류 | 국 | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-04-29 | 임차권설정 | 김OO | 118,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-04-08 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
2025년 4월 15일 기준 미납관리비가 약 1,250,000원 있음 신청채권자 확인 필요 김OO의 임차보증금반환채권 대위변제자임)로부터 2026.08.07.자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 잔여금액에 대한 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 목포시 신흥로 91 (옥암동) | 대지면적 | 8,286.8㎡ (2506.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 84.72㎡ (25.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.0% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 목포시 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 목포시세무서 | 목포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 신흥로 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 목포시 신흥로 91 (옥암동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 3,600만원 | 1억 1,152만원 | 82% | 6.2명 | 1억 1,152만원 |
| 최근 3개월 | 1억 3,600만원 | 1억 1,016만원 | 81% | 5.8명 | 1억 1,016만원 |
| 최근 6개월 | 1억 3,600만원 | 1억 880만원 | 80% | 5.4명 | 1억 880만원 |
| 최근 12개월 | 1억 3,600만원 | 1억 744만원 | 79% | 5.1명 | 1억 744만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,760만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,664만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6,168만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,025만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7,178만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,786만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
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