2024타경58351
유찰 6회| 소재지 | 전라남도 신안군 흑산면 산173 | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 대지,임야,전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 현황: 건부지 및 일부 도로. 지상에 매각에서 제외된 건축 중인 주택 소재. 목록 2 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 가능성 있음, 면적 549㎡ 중 215㎡에 대해 농지전용허가 있음(신청인: 조OO, 허가일:2022. 5. 10.)(2025.8.13.자 흑산면 사실조회회신서 참조) |
| 토지면적 | 208㎡ (62.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 17,411,000원 | 최저가격 | (18%)3,195,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)319,500원 | 청구금액 | 66,657,534원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.06.08 | (36%)6,240,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.07.20 | (29%)4,992,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.07 | (23%)3,994,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.26 | (18%)3,195,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 신안군 흑산면 산173 | 대 | 208㎡ (62.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,770원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 신안군 흑산면 산173 | 대지,임야,전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 현황: 건부지 및 일부 도로. 지상에 매각에서 제외된 건축 중인 주택 소재. 목록 2 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 가능성 있음, 면적 549㎡ 중 215㎡에 대해 농지전용허가 있음(신청인: 조OO, 허가일:2022. 5. 10.)(2025.8.13.자 흑산면 사실조회회신서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 208㎡ (62.9평) 건물: - | 17,411,000원 | |||
본건은 전라남도 신안군 흑산면 태도리 소재 "중태도" 내에 위치하며 본건 주위는 단독주택 및 임야지대의 해안 취락지대임. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하나, 도서지역에 위치하여 일반적인 교통이용상황 불편시됨. 일련번호(1),(2) : 일단의 부정형 급경사지로서 단독주택 허가지(건축 중인 단독주택 소재) 및 일부 도로로 이용 중임. 본건 남동측으로 폭 3m 내외의 콘크리트 포장도로가 개설되어있음. 일련번호(1),(2) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역 _소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조 일련번호(1,2) 토지는 공부상 지목이"대, 전"으로 등재되어 있으나, 현황 단독주택 허가지(건축중인 단독주택 소재) 및 일부 도로로 이용중임. 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 본건 일련번호(2) 토지는 지목이 "전"이나 현황 단독주택 허가지로서 건축
일괄매각, 현황: 건부지 및 일부 도로. 지상에 매각에서 제외된 건축 중인 주택 소재. 목록 2 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 가능성 있음, 면적 549㎡ 중 215㎡에 대해 농지전용허가 있음(신청인: 조OO, 허가일:2022. 5. 10.)(2025.8.13.자 흑산면 사실조회회신서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2008-06-25 | 소유권 | 조OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-09-14 | 가압류 | 김OO | 53,961,748원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-19 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 현황: 건부지 및 일부 도로. 지상에 매각에서 제외된 건축 중인 주택 소재. 목록 2 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 가능성 있음, 면적 549㎡ 중 215㎡에 대해 농지전용허가 있음(신청인: 조OO, 허가일:2022. 5. 10.)(2025.8.13.자 흑산면 사실조회회신서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 신안군 흑산면 산173 | 대지면적 | 208㎡ (62.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 대지,임야,전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 신안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 신안군세무서 | 신안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 흑산면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 신안군 흑산면 산173 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1,741만원 | 1,427만원 | 82% | 6.2명 | 1,427만원 |
| 최근 3개월 | 1,741만원 | 1,410만원 | 81% | 5.8명 | 1,410만원 |
| 최근 6개월 | 1,741만원 | 1,392만원 | 80% | 5.4명 | 1,392만원 |
| 최근 12개월 | 1,741만원 | 1,375만원 | 79% | 5.1명 | 1,375만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
유찰 횟수가 6회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 159만원
- 필요 현금(실투자)
- 963만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 207만원
- 필요 현금(실투자)
- 941만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 240만원
- 필요 현금(실투자)
- 933만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 81.6% 하락, 유찰 6회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 81.6%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 6회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경56751 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 지도읍 감정리 180 | 2026.11.02 | 3,762만원 | 1,760만원 | 46.8% | 진행중 |
| 2025타경461 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 암태면 오상리 914 | 2026.10.26 | 2,439만원 | 1,365만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경461 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 암태면 오상리 920-3 | 2026.10.26 | 1,596만원 | 894만원 | 56% | 진행중 |
| 2025타경51493 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 임자면 삼두리 700-1 | 2026.10.19 | 4,576만원 | 2,300만원 | 50.3% | 매각 |
| 2025타경51491 | 토지·임야 | 전남광주통합특별시 신안군 안좌면 소곡두리길 262-6 | 2026.10.12 | 1,350만원 | 492만원 | 36.4% | 매각 |
| 2025타경51271 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 압해읍 가룡리 산144 | 2026.10.12 | 7억 9,614만원 | 2억 8,150만원 | 35.4% | 매각 |
| 2025타경51200 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 자은면 면전리 232-3 | 2026.10.12 | 1,065만원 | 294만원 | 27.6% | 매각 |
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