2025타경462
유찰 5회| 소재지 | 전라남도 신안군 팔금면 이목리 462 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | 2025.08.05 | 매각물건 | - 맹지임 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025.12.19.자 사실조회회신서 참조) - 맹지임 - 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성이 있다는 신안군 암태면장의 사실조회회신이 있음(2025.12.19.자 사실조회회신서 참조) |
| 토지면적 | 846㎡ (255.9평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 10,152,000원 | 최저가격 | (29%)2,910,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)454,800원 | 청구금액 | 50,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.15 | (56%)5,685,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.27 | (45%)4,548,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.09.14 | (36%)3,638,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.02 | (29%)2,910,000원 | 진행 |
물건 사진 (30장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 신안군 팔금면 이목리 462 | 대 | 846㎡ (255.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 신안군 팔금면 이목리 462 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 맹지임 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025.12.19.자 사실조회회신서 참조) - 맹지임 - 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성이 있다는 신안군 암태면장의 사실조회회신이 있음(2025.12.19.자 사실조회회신서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 846㎡ (255.9평) 건물: - | 10,152,000원 | |||
일련번호 1)은 전라남도 신안군 암태면 도창리 소재 '도창마을' 남서측 인근에, 일련번호 2)는 암태면 기동리 소재 '기동저수지' 북측 인근에, 일련번호 3~5)는 암태면 오상리 소재 '천포마을' 남측 근거리에, 일련번호 6)은 전라남도 신안군 자은면 한운리 소재 '고교마을' 내에, 일련번호 7)은 전라남도 신안군 팔금면 이목리 소재 '거문마을' 북서측 인근에 각각 위치하며, 주위는 자연마을, 농경지, 자연림 등으로 이루어진 해안농촌지대로서 주위환경은 보통시됨. 공히 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨. 일련번호(1,7) : 부정형 완경사지로서, 묵전 상태임. 일련번호(2) : 부정형 완경사지로서, 지목은 대지이나 현황 묵전 상태임. 일련번호(3) : 부정형 완경사지로서, 자연림 상태임. 일련번호(4~6) : 부정형 완경사지로서, 지목은 답이나 현황 묵전 상태임. 일련번호(1~3, 5~7) : 맹지임. 일련번호(4) : 본건 서측으로 소폭의 비포장도로에 접함.
- 맹지임 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025.12.19.자 사실조회회신서 참조) - 맹지임 - 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성이 있다는 신안군 암태면장의 사실조회회신이 있음(2025.12.19.자 사실조회회신서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2000-11-11 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-07-30 | 강제경매 | 박OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
- 맹지임 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025.12.19.자 사실조회회신서 참조) - 맹지임 - 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성이 있다는 신안군 암태면장의 사실조회회신이 있음(2025.12.19.자 사실조회회신서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 신안군 팔금면 이목리 462 | 대지면적 | 846㎡ (255.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 신안군 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 신안군세무서 | 신안군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 팔금면 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 신안군 팔금면 이목리 462 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1,015만원 | 832만원 | 82% | 6.2명 | 832만원 |
| 최근 3개월 | 1,015만원 | 822만원 | 81% | 5.8명 | 822만원 |
| 최근 6개월 | 1,015만원 | 812만원 | 80% | 5.4명 | 812만원 |
| 최근 12개월 | 1,015만원 | 802만원 | 79% | 5.1명 | 802만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 30점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 145만원
- 필요 현금(실투자)
- 948만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 188만원
- 필요 현금(실투자)
- 929만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 219만원
- 필요 현금(실투자)
- 921만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 2건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 10km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경462 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 암태면 기동리 1167 | 2026.09.14 | 517만원 | 190만원 | 36.7% | 매각 |
| 2025타경462 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 암태면 오상리 1030 | 2026.07.27 | 2,113만원 | 1,100만원 | 52% | 매각 |
| 2025타경462 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 암태면 오상리 1024 | 2026.07.27 | 378만원 | 170만원 | 44.9% | 매각 |
| 2023타경5138 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 안좌면 대우리 516 | 2026.06.08 | 378만원 | 44만원 | 11.7% | 매각 |
| 2023타경5138 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 안좌면 대우리 516 | 2025.10.20 | 378만원 | 90만원 | 23.8% | 매각 |
| 2025타경51291 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 안좌면 34 | 2026.02.02 | 791만원 | 617만원 | 78% | 매각 |
| 2025타경461 | 토지·임야 | 전라남도 신안군 암태면 오상리 920-3 | 2026.10.26 | 1,596만원 | 894만원 | 56% | 진행중 |
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