2025타경5030
유찰 4회| 소재지 | 광주광역시 광산구 서봉동 산189-7 [도로명] [토지 임야 91㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 임야 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각 - 맹지임 |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 17,901,000원 | 최저가격 | (23%)4,106,240원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)410,624원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.25 | (45%)8,020,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.06 | (36%)6,416,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.17 | (29%)5,132,800원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.29 | (23%)4,106,240원 | 진행 |
물건 사진 (17장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 광주광역시 광산구 서봉동 산189-7 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 광주광역시 광산구 서봉동 산189-7 ([토지 임야 91㎡]) | 임야 | - | 토지·건물 일괄평가 | - 일괄매각 - 맹지임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: - | 17,901,000원 | |||
본건은 광주광역시 광산구 서봉동 소재 '호남대학교 천연잔디구장' 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지 및 자연림이 소재하는 마을주변 야산지대로서 제반주위환경은 보통임. 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 남서측 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임. 본건 기호1), 기호2)는 공히 '부정형 완경사'로서, '자연림'으로 이용 중임. 본건 기호1), 기호2)는 공히 '맹지'로서, 인접지를 통하여 접근이 가능함. 본건 기호1), 기호2)는 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2014-06-25)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법> 중점경관관리구역(2023-07-20)임. - 임대관계 미상임.
- 일괄매각 - 맹지임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기OO 대항력 없음 | 기타사항 * 현장확인. | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 1988-04-13 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 1988-04-13 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 1988-04-13 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2007-03-26 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2018-08-16 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-07-28 | 임의경매 | 박OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각 - 맹지임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 광주광역시 광산구 서봉동 산189-7 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 임야 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광산구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 광주광역시 관할 지방국세청 | 광주광역시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광산구세무서 | 광산구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서봉동 행정복지센터(주민센터) | 광주광역시 광산구 서봉동 산189-7 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1,790만원 | 1,467만원 | 82% | 6.2명 | 1,467만원 |
| 최근 3개월 | 1,790만원 | 1,449만원 | 81% | 5.8명 | 1,449만원 |
| 최근 6개월 | 1,790만원 | 1,432만원 | 80% | 5.4명 | 1,432만원 |
| 최근 12개월 | 1,790만원 | 1,414만원 | 79% | 5.1명 | 1,414만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 205만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,009만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 266만원
- 필요 현금(실투자)
- 982만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 309만원
- 필요 현금(실투자)
- 971만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 16장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경89536 | 토지·임야 | 광주광역시 광산구 남산동 417 | 2026.08.05 | 7억 5,913만원 | 3억 5,123만원 | 46.3% | 매각 |
| 2024타경86438 | 토지·임야 | 광주광역시 광산구 송정동 941-2 | 2026.05.26 | 10억 8,404만원 | 6억 2,110만원 | 57.3% | 매각 |
| 2025타경34591 | 토지·임야 | 광주광역시 광산구 소촌동 510-6 | 2026.08.06 | 2억 4,135만원 | 2억 577만원 | 85.3% | 매각 |
| 2025타경33312 | 토지·임야 | 광주광역시 광산구 산정동 336 | 2026.08.11 | 5,334만원 | 3,890만원 | 72.9% | 매각 |
| 2024타경89031 | 토지·임야 | 광주광역시 광산구 남산동 200-1 | 2026.07.07 | 1억 3,362만원 | 6,232만원 | 46.6% | 매각 |
| 2025타경30272 | 토지·임야 | 광주광역시 광산구 송산동 223-15 | 2026.04.22 | 1억 5,600만원 | 5,820만원 | 37.3% | 매각 |
| 2025타경32782 | 토지·임야 | 광주광역시 광산구 송정동 904-7 | 2026.11.04 | 1,554만원 | 1,180만원 | 75.9% | 진행중 |
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