2025타경73609
유찰 2회지분매각유치권신고| 소재지 | 경기도 의정부시 망월로 89 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 은희욱이 2026.2.3.유치권신고(내부전제공사 대금 20,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 1.주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 이OO의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.5.12.자로 제출함 2.은희욱이 2026.2.3.유치권신고(내부전제공사 대금 20,000 |
| 토지면적 | 813㎡ (245.9평) | 건물면적 | 41.1㎡ (12.4평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 184,000,000원 | 최저가격 | (70%)128,800,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)12,880,000원 | 청구금액 | 160,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.11.17 | (70%)128,800,000원 | 진행중 |
물건 사진 (14장)
사진 01
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사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 의정부시 망월로 89 | 대 (제2종일반주거지역) | 813㎡ (245.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,762,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 의정부시 망월로 89 | 철근콘크리트구조 · (공동주택) | 41.1㎡ (12.4평) | 토지·건물 일괄평가 | 은희욱이 2026.2.3.유치권신고(내부전제공사 대금 20,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 1.주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 이OO의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.5.12.자로 제출함 2.은희욱이 2026.2.3.유치권신고(내부전제공사 대금 20,000 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 813㎡ (245.9평) 건물: 41.1㎡ (12.4평) | 184,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 4층 401호로서, (사용승인일: 2015.09.25) 외벽: 벽돌 조적 및 기타 외벽재 마감. 내벽: 벽지 및 타일붙임 등, 창호: 새시 유리창호. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조) 급배수 및 위생설비, 난방설비, 엘리베이터 등임. 세장형의 토지로서, 인접지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임. 남측으로 2차선 도로에 접하며 차량접근 용이함. 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개
본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변지역은 주로 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주거환경은 양호함. 본건까지 차량의 진출입 용이하며 국도에 가까운 위치이므로 제반 교통여건은 양호함.
은희욱이 2026.2.3.유치권신고(내부전제공사 대금 20,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 1.주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 이OO의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.5.12.자로 제출함 2.은희욱이 2026.2.3.유치권신고(내부전제공사 대금 20,000
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 목적물 전부 | 전입: 2025-01-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-11-19 | 경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 160,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
은희욱이 2026.2.3.유치권신고(내부전제공사 대금 20,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 1.주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 이OO의 임차보증금반환채권 양수인으로(우선변제권 승계) ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서를 2026.5.12.자로 제출함 2.은희욱이 2026.2.3.유치권신고(내부전제공사 대금 20,000
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 망월로 89
| 단지명 | 망월로 89 | 총 세대수 | 12세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 7층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 의정부시 망월로 89 | 대지면적 | 813㎡ (245.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 41.1㎡ (12.4평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.1% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2015-09-25 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 의정부시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 의정부시세무서 | 의정부시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 망월로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 의정부시 망월로 89 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 8,400만원 | 1억 5,088만원 | 82% | 6.2명 | 1억 5,088만원 |
| 최근 3개월 | 1억 8,400만원 | 1억 4,904만원 | 81% | 5.8명 | 1억 4,904만원 |
| 최근 6개월 | 1억 8,400만원 | 1억 4,720만원 | 80% | 5.4명 | 1억 4,720만원 |
| 최근 12개월 | 1억 8,400만원 | 1억 4,536만원 | 79% | 5.1명 | 1억 4,536만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,440만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,381만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,346만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,517만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 9,711만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,193만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (10건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51215 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 백제고분로28길 23-5 (삼전동) | 2026.11.16 | 1억 200만원 | 1억 200만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경51315 | 단독·다가구 | (구의동,현진빌) | 2026.07.20 | 3억 5,700만원 | 5억원 | 140.1% | 매각 |
| 2024타경68462 | 단독·다가구 | 경기도 수원시 영통구 매탄로65번길 12 (매탄동) | 2026.07.20 | 23억 36만원 | 13억 9,500만원 | 60.6% | 매각 |
| 2024타경69335 | 단독·다가구 | [집합건물 철근콘크리트구조 133.9415㎡] | 2026.07.07 | 12억 6,000만원 | 8억원 | 63.5% | 진행중 |
| 2025타경40507 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 오성면 길음2길 14-2 | 2026.07.13 | 7억 792만원 | 2억 3,100만원 | 32.6% | 매각 |
| 2025타경42686 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 고덕면 방시천길 46-2 | 2026.09.01 | 4억 17만원 | 1억 9,810만원 | 49.5% | 매각 |
| 2024타경47150 | 단독·다가구 | 경기도 평택시 고덕면 궁2길 28-23 | 2026.06.09 | 17억 1,984만원 | 10억 4,910만원 | 61% | 매각 |
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