2024타경91978 (2)
유찰 4회| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 우금리 219-1 [도로명] [토지 전 1369㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각, 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성 있다는 사실조회 회신 있음) |
| 토지면적 | 4,596㎡ (1390.3평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 357,548,850원 | 최저가격 | (49%)175,199,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)17,519,900원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.11.18 | (49%)175,199,000원 | 진행중 |
물건 사진 (26장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 포천시 가산면 우금리 219-1 | 공장용지 (계획관리지역) | 4,596㎡ (1390.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 248,900원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 포천시 가산면 우금리 219-1 ([토지 전 1369㎡]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각, 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성 있다는 사실조회 회신 있음) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 4,596㎡ (1390.3평) 건물: - | 357,548,850원 | |||
대상토지는 경기도 포천시 가산면 우금리 소재'우금저수지'북동측 인근에 위치하며 주변 지역은 소규모 공장, 농경부락 및 농경지 등으로 형성된 교외지역임. 서측 인근의 국도에 가까운 위치이며 국도변으로 대중버스 운행되므로 교통여건은 무난함. 기호(1)토지 : 부정형의 형태로서 비교적 평탄한 지반이며 휴경지 상태의 농지(전)임. 기호(7)토지 : 부정형의 형태로서 남서향 및 북동향으로 완만한 경사를 이루며 일부면적은 농지이나 일부면적은 잡목이 우거진 휴경지 상태임. (북서측 일부면적은 인접지(478-1) 소유자가 점유중이며 동측 끝부분은 현황 도로로 이용되고 있음.) 기호(1)토지 : 지적도상 맹지이나 북동측으로 소폭 포장도로가 있음. 기호(7)토지 : 남동측으로 로폭 약 2-3미터의 포장도로와 북서측으로 로폭 약 2미터의 비포장 도로에 접함. 기호(1)토지 : 생산관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22) (일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관
일괄매각, 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성 있다는 사실조회 회신 있음)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-05-18 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
주의사항 및 매각조건
일괄매각, 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성 있다는 사실조회 회신 있음)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 포천시 가산면 우금리 219-1 | 대지면적 | 4,596㎡ (1390.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포천시세무서 | 포천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가산면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 포천시 가산면 우금리 219-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 5,754만원 | 2억 9,319만원 | 82% | 6.2명 | 2억 9,319만원 |
| 최근 3개월 | 3억 5,754만원 | 2억 8,961만원 | 81% | 5.8명 | 2억 8,961만원 |
| 최근 6개월 | 3억 5,754만원 | 2억 8,603만원 | 80% | 5.4명 | 2억 8,603만원 |
| 최근 12개월 | 3억 5,754만원 | 2억 8,246만원 | 79% | 5.1명 | 2억 8,246만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,759만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,752만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,352만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,576만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 3,210만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,136만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 1건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 26장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경529 | 토지·임야 | 경기도 양평군 양서면 부용리 1-4 | 2026.11.25 | 5,426만원 | 6,300만원 | 116.1% | ?? |
| 2025타경73333 | 토지·임야 | 경기도 동두천시 지행동 52-7 | 2026.11.17 | 1억 375만원 | 6,550만원 | 63.1% | 매각 |
| 2022타경500132 | 토지·임야 | 강원도 원주시 무실동 산117-6 | 2026.10.12 | 95억 8,070만원 | 24억 2,666만원 | 25.3% | 유찰 |
| 2025타경55318 | 토지·임야 | 경기도 용인시 기흥구 원고매로 56-9 (고매동) | 2026.08.07 | 3억 8,395만원 | 1억 8,855만원 | 49.1% | 매각 |
| 2024타경976 | 토지·임야 | 경기도 구리시 인창동 570-3 | 2026.07.30 | 3억 8,700만원 | 1억 7,651만원 | 45.6% | 매각 |
| 2024타경41244 | 토지·임야 | 경기도 평택시 오성면 오성서로 288 | 2026.07.07 | 44억 6,946만원 | 27억 5,100만원 | 61.6% | 매각 |
| 2025타경665 | 토지·임야 | 경기도 평택시 오성면 양교리 571-1 | 2026.08.11 | 7억 5,442만원 | 4억 9,000만원 | 65% | 매각 |
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