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서귀포과수원경매·농지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1579-26 | 2024타경37089

관련물건번호 (1건)

2024타경37089

유찰 2회지분매각
✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
매각기일:2026.11.10 (제101호 법정)|담당계:제주지방법원 경매7계 (064-729-2250)|배당종기일:2025.04.07
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소재지
제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1579-26
경매구분부동산임의경매
물건종류과수원접수/개시결정-매각물건일괄매각 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 목록 2 지분매각 - 일괄매각 - 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함, 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 2 토지는 지분매각임
토지면적562㎡ (170.0평)건물면적0소유자김OO
감정가격223,284,000원최저가격
(49%)109,409,000원
채무자김OO
입찰보증금
(10%)10,940,900원
청구금액358,645,642원채권자금융기관/신청채권자
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 60,700원/㎡
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1579-26과수원 (자연녹지지역)562㎡ (170.0평)토지·건물 일괄평가공시지가 60,700원/㎡매각포함
건물 2제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1579-26과수원-토지·건물 일괄평가일괄매각 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 목록 2 지분매각 - 일괄매각 - 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함, 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 2 토지는 지분매각임
총 감정가격 합계토지: 562㎡ (170.0평)
건물: -
223,284,000원
[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 소재 ‘창천초등학교’ 북서측 원거리에 위치하고, 주위는 전 및 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역임. 기호1~4) 공히 본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임. 기호1) 인접도로 대비 완경사인 사다리형의 토지로서, 과수원(유OO)로 이용중임. 기호2,4) 공히 인접 도로와 완경사인 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임. 기호3) 인접도로 대비 완경사인 장방형의 토지로서, 나대지 상태임. 기호1) 남측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로(기호,24)에 접함. 기호2,4) 공히 북측으로 노폭 약남동측으로 노폭 약4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호3) 북서측으로 노폭 약4m 내외의 콘크리트 포장도로(기호4)에 접함. 기호1: 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2,4 : 공히 자연녹지지역 가축사육제한구역(2023.

[참고사항]

일괄매각 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 목록 2 지분매각 - 일괄매각 - 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함, 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 2 토지는 지분매각임

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2020-01-10|배당요구종기일 : 2025.04.07
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정)
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2020. 1. 10. 근저당권|청구/채권금액 : 358,645,642원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12020-01-10근저당권선순위 권리자-말소말소기준권리 (최선순위)
2-경매개시결정(신청채권)신청채권자358,645,642원소멸경매신청 채권청구액
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건

일괄매각 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) 목록 2 지분매각 - 일괄매각 - 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함, 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다) - 목록 2 토지는 지분매각임

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당사자 내역

채권자금융기관/신청채권자채무자김OO
소유자김OO관련사건대법원 나의사건검색 ↗
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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1579-26대지면적562㎡ (170.0평)
연면적-건축면적-건폐율 / 용적률- / -
주용도과수원주구조 / 층수-사용승인일자-
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관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소서귀포시 관할 등기소 (제주지방법원)제주지방법원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청제주특별자치도 관할 지방국세청제주특별자치도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서서귀포시세무서서귀포시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터안덕면 행정복지센터(주민센터)제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1579-26관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
■

법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월2억 2,328만원1억 8,309만원82%6.2명1억 8,309만원
최근 3개월2억 2,328만원1억 8,086만원81%5.8명1억 8,086만원
최근 6개월2억 2,328만원1억 7,862만원80%5.4명1억 7,862만원
최근 12개월2억 2,328만원1억 7,639만원79%5.1명1억 7,639만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 2,400만원
최저매각가 대비 +1,459만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
113.3%
토지 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수27.2점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수41.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수39.33점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 1,203건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R2확인 후 검토

위험도 점수: 42점 / 100점

기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.

핵심 주의 요인 (3건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
1억 940만원
예상 대출액
5,470만원
필요 현금(실투자)
6,390만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
1억 1,816만원
예상 대출액
7,089만원
필요 현금(실투자)
5,656만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
1억 2,691만원
예상 대출액
8,249만원
필요 현금(실투자)
5,381만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유준비 완료

임차·점유 데이터 0건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 2회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 선별 입찰

가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

  2. 2

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

  3. 3

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 10건 분석
평균 낙찰가율 29.77%
최고 43% · 최저 17.4%
50%100%평균27%07/2117%08/2527%04/2143%05/1933%05/1927%10/1338%05/2625%05/1231%07/0720%09/22
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경8032토지·임야제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 2478-62026.07.213,111만원826만원26.6%매각
2025타경8032토지·임야제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 2478-22026.08.252,448만원426만원17.4%매각
2025타경244토지·임야제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 15012026.04.217억 2,652만원1억 9,556만원26.9%매각
2024타경9978토지·임야제주특별자치도 서귀포시 안덕면 4642026.05.198억 7,290만원3억 7,531만원43%scheduled
2025타경899토지·임야제주특별자치도 서귀포시 안덕면 감산리 72026.05.199억 8,338만원3억 2,580만원33.1%매각
2025타경1625토지·임야제주특별자치도 서귀포시 안덕면 감산리 5832026.10.131억 4,649만원4,007만원27.4%매각
2025타경7947토지·임야제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 산3-122026.05.263,199만원1,226만원38.3%매각

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    2026.12.01
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    2026.11.24