2024타경54116
유찰 7회2026.10.19 (입찰법정제101호)||
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| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) [도로명] (송파동,에스아이팰리스레이크잠실) | 경매구분 | 임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | 2024.04.17 | 매각물건 | 감정평가서에 의하면 회의실 및 체력단련실로 이용 중. 정확한 경계, 면적은 측량 요함. 이 사건 매각목적물에 대한 누수 및 보수와 관련하여 재감정을 실시하였고, 2026. 5. 29.감정서 도착함 |
| 토지면적 | 603.3㎡ (182.5평) | 건물면적 | - | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 1,280,000,000원 | 최저가격 | (80%)1,024,000,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)105,578,500원 | 청구금액 | 845,841,239원 | 채권자 | 영OOOOOOOOO |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.10.19 | (80%)1,024,000,000원 | 진행중 |
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물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대현장 · 공간정보 뷰어
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 대 (준주거지역) | 603.3㎡ (182.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 12,950,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) ((송파동,에스아이팰리스레이크잠실)) | 다세대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 감정평가서에 의하면 회의실 및 체력단련실로 이용 중. 정확한 경계, 면적은 측량 요함. 이 사건 매각목적물에 대한 누수 및 보수와 관련하여 재감정을 실시하였고, 2026. 5. 29.감정서 도착함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 603.3㎡ (182.5평) 건물: - | 1,280,000,000원 | |||
[참고사항]
감정평가서에 의하면 회의실 및 체력단련실로 이용 중. 정확한 경계, 면적은 측량 요함. 이 사건 매각목적물에 대한 누수 및 보수와 관련하여 재감정을 실시하였고, 2026. 5. 29.감정서 도착함
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임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : 2024.07.01
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 845,841,239원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-04-17 | 경매개시결정(신청채권) | 영OOOOOOOOO | 845,841,239원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
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주의사항 및 매각조건
감정평가서에 의하면 회의실 및 체력단련실로 이용 중. 정확한 경계, 면적은 측량 요함. 이 사건 매각목적물에 대한 누수 및 보수와 관련하여 재감정을 실시하였고, 2026. 5. 29.감정서 도착함
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당사자 내역
| 채권자 | 영OOOOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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[N단지] 네이버부동산 단지 바로가기 ↗단지 정보 — 에스아이팰리스 레이크잠실)
| 단지명 | 에스아이팰리스 레이크잠실) | 총 세대수 | 27세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | - | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 대지면적 | 603.3㎡ (182.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | 2021-07-30 |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 백제고분로42길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 8,000만원 | 10억 4,960만원 | 82% | 6.2명 | 10억 4,960만원 |
| 최근 3개월 | 12억 8,000만원 | 10억 3,680만원 | 81% | 5.8명 | 10억 3,680만원 |
| 최근 6개월 | 12억 8,000만원 | 10억 2,400만원 | 80% | 5.4명 | 10억 2,400만원 |
| 최근 12개월 | 12억 8,000만원 | 10억 1,120만원 | 79% | 5.1명 | 10억 1,120만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 참고용taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
15억 6,059만원
최저매각가 대비 +5억 480만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
147.8%
건물/복합 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수52.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수21점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수21.425점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
원문 문서 부족확인
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
10억 2,400만원
- 예상 대출액
- 5억 1,200만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 3,126만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
11억 592만원
- 예상 대출액
- 6억 6,355만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 6,253만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
11억 8,784만원
- 예상 대출액
- 7억 7,209만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 3,681만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유준비 완료
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 81.32%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (15건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52037 | 다세대·연립 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.09.14 | 4억 4,300만원 | 3억 5,100만원 | 79.2% | 매각 |
| 2025타경52003 | 다세대·연립 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.08.03 | 4억 5,400만원 | 4억 3,000만원 | 94.7% | 매각 |
| 2025타경51457 | 다세대·연립 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.07.20 | 2억 9,800만원 | 2억 5,000만원 | 83.9% | 매각 |
| 2025타경51772 | 다세대·연립 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.06.15 | 3억 700만원 | 2억 8,000만원 | 91.2% | 매각 |
| 2025타경51567 | 다세대·연립 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.06.08 | 4억 8,800만원 | 4억 1,000만원 | 84% | 매각 |
| 2025타경51471 | 다세대·연립 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.06.08 | 2억 9,800만원 | 2억 8,288만원 | 94.9% | 매각 |
| 2025타경51712 | 다세대·연립 | 서울특별시 송파구 송파대로40길 7-9 (송파동, 진웅 파크빌) | 2026.07.20 | 2억 5,700만원 | 2억 6,360만원 | 102.6% | 매각 |
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