2024타경117662
유찰 8회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 291-170 디에이치팰리스 [도로명] 서울특별시 강북구 삼양로123길 40-31 (수유동,디에이치팰리스) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 678㎡ (205.1평) | 건물면적 | 45.72㎡ (13.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 274,000,000원 | 최저가격 | (80%)219,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)43,840,000원 | 청구금액 | 232,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.08.19 | (26%)71,827,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.29 | (21%)57,462,000원 | 진행 |
| 9회 | 2026.09.29 | (100%)274,000,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.27 | (80%)219,200,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 수유동 291-170 디에이치팰리스 | 대 | 678㎡ (205.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 수유동 291-170 디에이치팰리스 (서울특별시 강북구 삼양로123길 40-31 (수유동,디에이치팰리스)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 45.72㎡ (13.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 678㎡ (205.1평) 건물: 45.72㎡ (13.8평) | 274,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시 창호 등 마감. DH팰리스 제101동 제3층 제302호로서, "도시형생활주택(단지형다세대)"으로 이용중임. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(도시형생활주택)"건부지로 이용중임. 본건을 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<
본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교"북동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은 양호함. 본건이 속한 단지 내까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 양호함.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 제302호전부 | 전입: 2020-12-09 확정: 2020-11-16 배당: 2024-12-09 | 보: 2억 3,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 제302호전부 | 전입: 2020-12-09 확정: 2020-11-16 배당: - | 보: 2억 3,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 4억 6,400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-12-08 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-05-11 | 근저당권 | (OOOO | 170,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2021-12-06 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2022-12-07 | 압류 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2023-01-18 | 임차권설정 | 이OO | 232,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2023-12-20 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-02-05 | 압류 | 광OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-04-12 | 압류 | 중OO | - | 소멸 | - |
| 9 | 2024-06-13 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 10 | 2024-09-30 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 수유동 291-170 디에이치팰리스 | 대지면적 | 678㎡ (205.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 45.72㎡ (13.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.7% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 수유동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 수유동 291-170 디에이치팰리스 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 7,400만원 | 2억 2,468만원 | 82% | 6.2명 | 2억 2,468만원 |
| 최근 3개월 | 2억 7,400만원 | 2억 2,194만원 | 81% | 5.8명 | 2억 2,194만원 |
| 최근 6개월 | 2억 7,400만원 | 2억 1,920만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,920만원 |
| 최근 12개월 | 2억 7,400만원 | 2억 1,646만원 | 79% | 5.1명 | 2억 1,646만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 71점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
유찰 횟수가 8회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 960만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,001만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,204만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 529만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,527만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,979만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 10건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 11장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 8회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 10건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 8회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12362 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로123길 40-32 (수유동, 세명그린빌) | 2026.10.07 | 2억 7,900만원 | 1억 5,099만원 | 54.1% | 매각 |
| 2025타경11693 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로84길 34-11 (수유동, 해찬가) | 2026.06.16 | 2억 8,000만원 | 2억 300만원 | 72.5% | 매각 |
| 2024타경113387 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로119길 15 (수유동, 양지쉐르빌) | 2026.08.25 | 3억 2,600만원 | 1,228만원 | 3.8% | 매각 |
| 2025타경11966 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로81길 8 (수유동, 진주빌라) | 2026.05.07 | 1억 5,000만원 | 1억 1,510만원 | 76.7% | 매각 |
| 2025타경13626 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로72길 27-18 (수유동, 정원팰리스) | 2026.08.25 | 1억 9,300만원 | 1억 3,124만원 | 68% | 매각 |
| 2024타경113288 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 인수봉로72길 27-25 (수유동, 두성맨션) | 2026.05.07 | 4억 1,000만원 | 2억 8,811만원 | 70.3% | 매각 |
| 2024타경119118 | 다세대·연립 | 서울특별시 강북구 삼양로117길 14-10 (수유동, 은진하이빌) | 2026.09.08 | 2억 2,000만원 | 1,051만원 | 4.8% | 매각 |
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