2025타경72119
유찰 9회지분매각2026.11.19 (경매입찰법정(제6호))||
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| 소재지 | 경기도 포천시 가산면 183-36 송학레미안2차 [도로명] (송학레미안2차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 민간임대주택등기 있음(매수시 별도 확인 요함) |
| 토지면적 | 1,175㎡ (355.4평) | 건물면적 | 53.88㎡ (16.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 150,000,000원 | 최저가격 | (34%)51,450,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)5,145,000원 | 청구금액 | 158,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.08.06 | (100%)150,000,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.10 | (70%)105,000,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.15 | (49%)73,500,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.11.19 | (34%)51,450,000원 | 진행 |
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물건 사진 (27장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 포천시 가산면 183-36 송학레미안2차 | 대 (제2종일반주거지역) | 1,175㎡ (355.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 384,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 포천시 가산면 183-36 송학레미안2차 ((송학레미안2차)) | 철근콘크리트구조 | 53.88㎡ (16.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 민간임대주택등기 있음(매수시 별도 확인 요함) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,175㎡ (355.4평) 건물: 53.88㎡ (16.3평) | 150,000,000원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 중 제다동 제3층 제303호로서 (사용승인일 : 2020.06.25) 외벽 : 돌붙임 및 치장벽돌미장쌓기 내벽 : 벽지 및 일부 타일 창호 ; 샷시창호임. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중이며, 세부 이용상황은 별지 내부구조도 참조 바람. 급배수설비, 위생설비, 도시가스 개별보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음. 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함. 도시지역(가산도시), 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경북중학교)<교육환경 보호에
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경기도 포천시 가산면 마산리 소재 '경북중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.
[참고사항]
민간임대주택등기 있음(매수시 별도 확인 요함)
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2025-08-06|배당요구종기일 : 2025.07.09
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사(임차인임OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-11 확정: 2022-03-14 배당: 2025-04-16 | 보: 1억 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 있음 | 건물전부 | 전입: 2022-04-11 확정: 2022-03-14 배당: - | 보: 1억 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주택도시보증공사(임차인임OO) 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-11 확정: 2022-03-14 배당: 2025-04-16 | 보: 1억 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-11 확정: 2022-03-14 배당: 2024-03-28 | 보: 1억 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2022-04-11 확정: 2022-03-14 배당: 2024-03-28 | 보: 1억 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-04-11 확정: 2022-03-14 배당: 2025-04-16 | 보: 1억 5,800만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-04 확정: 2025-02-04 배당: 2025-02-04 | 보: 2,025만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 주거 | 전입: 2025-02-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-02-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 임차인10 대항력 없음 | 계 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 33억 1,600만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (10건) | - | 보: 42억 8,425만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2025. 4. 18. 강제경매개시결정|청구/채권금액 : 158,000,000원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-05-06 | 소유권 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-05-06 | 약정/금지사항/환매특약 | - | - | 인수 | - |
| 3 | 2024-03-28 | 임차권설정 | 임OO | 158,000,000원 | 인수 | - |
| 4 | 2025-04-18 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
| 5 | 2025-08-06 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
민간임대주택등기 있음(매수시 별도 확인 요함)
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 포천시 가산면 183-36 송학레미안2차 | 대지면적 | 1,175㎡ (355.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 53.88㎡ (16.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.6% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 포천시 관할 등기소 (의정부지방법원) | 경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 등기국(과) | 031-828-0114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 포천시세무서 | 포천시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 가산면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 포천시 가산면 183-36 송학레미안2차 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 5,000만원 | 1억 2,300만원 | 82% | 6.2명 | 1억 2,300만원 |
| 최근 3개월 | 1억 5,000만원 | 1억 2,150만원 | 81% | 5.8명 | 1억 2,150만원 |
| 최근 6개월 | 1억 5,000만원 | 1억 2,000만원 | 80% | 5.4명 | 1억 2,000만원 |
| 최근 12개월 | 1억 5,000만원 | 1억 1,850만원 | 79% | 5.1명 | 1억 1,850만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
5,620만원
최저매각가 대비 +475만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
109.2%
단독/다가구주택 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수57.46점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수69점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수56.883점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
비소멸 권리 신호확인
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
5,145만원
- 예상 대출액
- 2,572만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,429만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
5,556만원
- 예상 대출액
- 3,333만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,083만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
5,968만원
- 예상 대출액
- 3,879만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,954만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 10건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 50장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 10건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 56.61%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경5448 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 가산면 선마로 207 (주원홈타운) | 2026.08.26 | 1억 9,000만원 | 7,789만원 | 41% | 매각 |
| 2025타경2524 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 가산면 선마로 205 | 2026.05.06 | 2억 100만원 | 1억 519만원 | 52.3% | 매각 |
| 2025타경72754 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 가산면 마산리 455-7 102동 4층402호 | 2026.04.22 | 1억 3,900만원 | 7,131만원 | 51.3% | 매각 |
| 2025타경73327 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 선마로 24-2 (선단동, 현대팰리스) | 2026.05.26 | 7,701만원 | 5,981만원 | 77.7% | 매각 |
| 2024타경2190 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16-1 (선단동, 이리스) | 2026.11.10 | 2억 2,000만원 | 9,170만원 | 41.7% | 매각 |
| 2025타경72530 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16 (선단동, 꿈의정원) | 2026.07.07 | 2억 5,200만원 | 9,638만원 | 38.2% | 매각 |
| 2025타경72465 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 호국로1014번길 16 (선단동, 꿈의정원) | 2026.06.23 | 2억 3,100만원 | 1억 2,132만원 | 52.5% | 매각 |
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