2023타경60534
유찰 16회지분매각| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로 170 (화양동, 신원리브웰 화양동 주상복합) [도로명] 서울특별시 광진구 능동로 170 (화양동,신원리브웰 화양동 주상복합) | 경매구분 | 청산을위한형식적경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["선순위임차인", "임차권등기"] |
| 토지면적 | 497㎡ (150.3평) | 건물면적 | 20.66㎡ (6.2평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 227,000,000원 | 최저가격 | (4%)7,986,000원 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)1,559,900원 | 청구금액 | 기일입찰 (보증금 10%) | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 15회 | 2026.08.31 | (4%)9,983,000원 | 유찰 |
| 16회 | 2026.10.12 | (4%)7,986,000원 | 유찰 |
| 16회 | 2026.11.16 | (4%)7,986,000원 | 03 |
| 17회 | 2026.11.16 | (3%)6,389,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 광진구 능동로 170 (화양동, 신원리브웰 화양동 주상복합) | 대 (준주거지역) | 497㎡ (150.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 14,280,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 광진구 능동로 170 (화양동, 신원리브웰 화양동 주상복합) (서울특별시 광진구 능동로 170 (화양동,신원리브웰 화양동 주상복합)) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 20.66㎡ (6.2평) | 토지·건물 일괄평가 | ["선순위임차인", "임차권등기"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 497㎡ (150.3평) 건물: 20.66㎡ (6.2평) | 227,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상11층 건물내 4층 405호로서, 사용승인일은 2019.07.25입니다. 도시형생활주택원룸형입니다. 위생및급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식주차장 등 되어 있습니다. 화양동 111-88외 5필지 일단으로 주상복합건물 부지로 이용중입니다. 북서측으로 능동로 및 북측으로 포장도로에 접합니다. 토지1, 도시지역 , 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향 되는 용도지역의 적용을 받음)) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육
본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "어린이대공원역(7호선)" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지대입니다. 대상건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 어린이대공원역(7호선)이 소재하는 등 대중교통이용의 편의도는 보통입니다.
["선순위임차인", "임차권등기"]
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김OO 대항력 없음 | 주거 / 405호 | 전입: 2020-12-15 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 있음 | 405호 | 전입: 2020-12-15 확정: 2020-11-16 배당: 2024-02-06 | 보: 1억 8,900만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 8,900만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-11-22 | 임의경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
주의사항 및 매각조건
["선순위임차인", "임차권등기"]
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 소유자 있음 (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 화양동 주상복합)
| 단지명 | 화양동 주상복합) | 총 세대수 | 28세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 11층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 광진구 능동로 170 (화양동, 신원리브웰 화양동 주상복합) | 대지면적 | 497㎡ (150.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 20.66㎡ (6.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 4.2% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-07-25 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광진구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광진구세무서 | 광진구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 능동로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 광진구 능동로 170 (화양동, 신원리브웰 화양동 주상복합) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 2,700만원 | 1억 8,614만원 | 82% | 6.2명 | 1억 8,614만원 |
| 최근 3개월 | 2억 2,700만원 | 1억 8,387만원 | 81% | 5.8명 | 1억 8,387만원 |
| 최근 6개월 | 2억 2,700만원 | 1억 8,160만원 | 80% | 5.4명 | 1억 8,160만원 |
| 최근 12개월 | 2억 2,700만원 | 1억 7,933만원 | 79% | 5.1명 | 1억 7,933만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 96.5%입니다.
유찰 횟수가 16회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 399만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,208만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 517만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,154만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 602만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,134만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 28장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 96.5% 하락, 유찰 16회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
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