2025타경13025
지분매각토지별도등기| 소재지 | (궁동, 로제트힐) [도로명] 서울특별시 구로구 부일로19길 50-10 (궁동, 로제트힐) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2토지 별도등기 있음(을구1번 지상권 설정등기) |
| 토지면적 | 5,072.8㎡ (1534.5평)토지별도등기있음 | 건물면적 | 50.2㎡ (15.2평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 325,000,000원 | 최저가격 | (100%)325,000,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)32,500,000원 | 청구금액 | 310,618,900원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.10.22 | (100%)325,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (궁동, 로제트힐) | 대 | 5,072.8㎡ (1534.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | (궁동, 로제트힐) (서울특별시 구로구 부일로19길 50-10 (궁동, 로제트힐)) | 철근콘크리트구조 · 지상6층 | 50.2㎡ (15.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 2토지 별도등기 있음(을구1번 지상권 설정등기) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 5,072.8㎡ (1534.5평) 건물: 50.2㎡ (15.2평) | 325,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층건 내 제104동 제5층 제4502호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 마감 등임. 본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도"참조)으로 이용중임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비. 소화설비, 주차장 시설 등이 되어있음. 남측 완경사지에 조성된 3필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 본건 서측 및 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접함. - 292,292-1번지 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),대공방어협조구역(위탁고도:해발165
본건은 서울특별시 구로구 궁동 "연세중앙교회" 북동측에 위치하고, 주위는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근으로 노선버스정류장이 및 지하철 오류역(1호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
2토지 별도등기 있음(을구1번 지상권 설정등기)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| SONG SUNNY SEONHEE 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2021-01-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| SONG SOO HONG 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2021-01-28 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| HAN SONG JUWON JOSEPH ALERIC 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-10-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| HAN SONG JOSEFINA CHARLOTTE 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-10-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| HAN SONG KARIN ELSIE HEDVIG SEONHEE 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-10-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
토지별도등기 있음| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-02-08 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 310,618,900원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
2토지 별도등기 있음(을구1번 지상권 설정등기)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (궁동, 로제트힐) | 대지면적 | 5,072.8㎡ (1534.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 50.2㎡ (15.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.0% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 로제트힐) 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (궁동, 관할 지방국세청 | (궁동, 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 로제트힐)세무서 | 로제트힐) 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (궁동, 로제트힐) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 2,500만원 | 2억 6,650만원 | 82% | 6.2명 | 2억 6,650만원 |
| 최근 3개월 | 3억 2,500만원 | 2억 6,325만원 | 81% | 5.8명 | 2억 6,325만원 |
| 최근 6개월 | 3억 2,500만원 | 2억 6,000만원 | 80% | 5.4명 | 2억 6,000만원 |
| 최근 12개월 | 3억 2,500만원 | 2억 5,675만원 | 79% | 5.1명 | 2억 5,675만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 91점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 6,250만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 7,407만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 1,060만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,226만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 4,505만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 4,409만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52024 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 증산로17가길 7 (신사동) | 2026.11.03 | 1억 6,600만원 | 1억 4,199만원 | 85.5% | 매각 |
| 2025타경103371 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 서원1길 32 (신림동, 태경빌) | 2026.10.20 | 3억 5,200만원 | 3억 7,500만원 | 106.5% | 매각 |
| 2025타경103028 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 법원단지22길 11 (신림동, 현대빌라) | 2026.10.14 | 2억 300만원 | 1억 9,066만원 | 93.9% | 매각 |
| 2026타경100814 | 단독·다가구 | (상도동,리안아트) | 2026.10.13 | 3억 200만원 | 3억 9,650만원 | 131.3% | 매각 |
| 2024타경570012 | 다세대·연립 | 인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000 | 2026.09.10 | 1억 3,000만원 | 7,533만원 | 57.9% | 매각 |
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