2025타경11620
유찰 5회지분매각| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 [도로명] 경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4 (중앙동,캔버라타운) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.06.11 | 매각물건 | 대항력 있는 임차인 있음(임대차보증금 55,000,000원, 전입일자 2018.02.27, 확정일자 2018.02.27.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 공부상 용도가 '업무시설(사무소)'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 공실 상태임. 현황조사 당시(2025.06.23.) 관리비가 약 71,800원이 미납된 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함). |
| 토지면적 | 2,942.2㎡ (890.0평) | 건물면적 | 28.26㎡ (8.5평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 50,000,000원 | 최저가격 | (8%)4,117,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)411,700원 | 청구금액 | 55,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.15 | (24%)12,005,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.26 | (17%)8,403,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.07 | (12%)5,882,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.11 | (8%)4,117,000원 | 진행 |
물건 사진 (11장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 | 대 | 2,942.2㎡ (890.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 (경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4 (중앙동,캔버라타운)) | 철골철근콘크리트조 · 지상18층 | 28.26㎡ (8.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 대항력 있는 임차인 있음(임대차보증금 55,000,000원, 전입일자 2018.02.27, 확정일자 2018.02.27.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 공부상 용도가 '업무시설(사무소)'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 공실 상태임. 현황조사 당시(2025.06.23.) 관리비가 약 71,800원이 미납된 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,942.2㎡ (890.0평) 건물: 28.26㎡ (8.5평) | 50,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층, 지상18층 건물내 6층에이-623호로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시창구조입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(사무소)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 탐문조사됩니다. 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다. 장방형 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용중입니다. 남서측 및 북서측으로 노폭 약8m 내외, 남동측으로 광대로에 각 각 접하고 있습니다. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(중앙지구)(접합),
경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 창원광장 남서측 인근에 위치하는 캔버라타운 6층에이-623호로서, 주위는 상업 및 업무용건물 및 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다. 철골
대항력 있는 임차인 있음(임대차보증금 55,000,000원, 전입일자 2018.02.27, 확정일자 2018.02.27.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 공부상 용도가 '업무시설(사무소)'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 공실 상태임. 현황조사 당시(2025.06.23.) 관리비가 약 71,800원이 미납된 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-02-27 확정: 2018-02-27 배당: 2025-04-25 | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점유 또는 임차 정보 있음 - 전입, 확정일자, 배당요구 확인 필요 | 전입: 2018-02-27 확정: 2018-02-27 배당: 2025-04-25 | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 기타 / 제6층 제에이-623호 | 전입: 2018-02-27 확정: 2018-02-27 배당: - | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 있음 | 제6층제에이-623호 | 전입: 2018-02-27 확정: 2018-02-27 배당: - | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 제6층 제에이-623호 | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 5,500원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (5건) | - | 보: 2억 2,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2016-04-14 | 소유권 | (OOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-02-11 | 압류 | 창OO | - | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-04-25 | 임차권설정 | 이OO | 55,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-06-12 | 강제경매 | 이OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
대항력 있는 임차인 있음(임대차보증금 55,000,000원, 전입일자 2018.02.27, 확정일자 2018.02.27.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 공부상 용도가 '업무시설(사무소)'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 공실 상태임. 현황조사 당시(2025.06.23.) 관리비가 약 71,800원이 미납된 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 | 대지면적 | 2,942.2㎡ (890.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 28.26㎡ (8.5평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.0% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트조 · 지상 18층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 성산구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-6 캔버라타운 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,000만원 | 4,100만원 | 82% | 6.2명 | 4,100만원 |
| 최근 3개월 | 5,000만원 | 4,050만원 | 81% | 5.8명 | 4,050만원 |
| 최근 6개월 | 5,000만원 | 4,000만원 | 80% | 5.4명 | 4,000만원 |
| 최근 12개월 | 5,000만원 | 3,950만원 | 79% | 5.1명 | 3,950만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 66점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 205만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,010만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 266만원
- 필요 현금(실투자)
- 982만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 310만원
- 필요 현금(실투자)
- 972만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 5건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 18장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 5건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10894 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4 (중앙동) | 2026.06.04 | 4,800만원 | 5,000만원 | 104.2% | 매각 |
| 2024타경117170 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4 (중앙동) | 2026.04.21 | 3,200만원 | 1,289만원 | 40.3% | 매각 |
| 2024타경117163 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4 (중앙동) | 2026.04.21 | 3,500만원 | 1,300만원 | 37.2% | 매각 |
| 2024타경3370 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 성산구 상남로 71 (상남동) | 2026.07.21 | 2억 6,700만원 | 911만원 | 3.4% | 매각 |
| 2025타경724 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 75-3 창원디아트리에오피스텔 14층1421호 | 2026.05.07 | 1억 300만원 | 9,900만원 | 96.1% | 매각 |
| 2025타경11954 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 성산구 용지로 96 (중앙동) | 2026.07.21 | 5,400만원 | 3,103만원 | 57.5% | 매각 |
| 2025타경12122 | 오피스텔 | 경상남도 창원시 성산구 용지로 110 (중앙동) | 2026.08.25 | 1억 4,700만원 | 1억 2,000만원 | 81.6% | 매각 |
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