2025타경103639
유찰 1회지분매각| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로26마길 7 (신림동, 데시앙) [도로명] 서울특별시 관악구 난곡로26마길 7 (신림동,데시앙) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 본건 현장 출입구는 나동이 아닌 B동으로 표시되어 있음(현황조사보고서참조) 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨 |
| 토지면적 | 586㎡ (177.3평) | 건물면적 | 29.64㎡ (9.0평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 209,000,000원 | 최저가격 | (100%)209,000,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)20,900,000원 | 청구금액 | 250,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2회 | 2026.10.22 | (100%)209,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 관악구 난곡로26마길 7 (신림동, 데시앙) | 대 (제2종일반주거지역) | 586㎡ (177.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,481,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 관악구 난곡로26마길 7 (신림동, 데시앙) (서울특별시 관악구 난곡로26마길 7 (신림동,데시앙)) | 철근콘크리트구조 · 지상5층 | 29.64㎡ (9.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 본건 현장 출입구는 나동이 아닌 B동으로 표시되어 있음(현황조사보고서참조) 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 586㎡ (177.3평) 건물: 29.64㎡ (9.0평) | 209,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2015.04.28.) 외벽 : 치장벽돌 및 설재 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임. 다세대주택(도시행생활주택단지형)으로 이용중임. 통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음. 본건은 경사지대 내 계단식으로 조성된 사다리형토지로서 공동주택 건부지로 이용중임. 본건 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있음. 토지기호(1)~(6) 모두 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-02-14)<건축법>,
본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 '난우중학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임. 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통여건은 보통시 됨.
본건 현장 출입구는 나동이 아닌 B동으로 표시되어 있음(현황조사보고서참조) 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권OO 대항력 없음 | 01 | 전입: 2024-08-12 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (1건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-05-21 | 가압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 250,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
본건 현장 출입구는 나동이 아닌 B동으로 표시되어 있음(현황조사보고서참조) 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 관악구 난곡로26마길 7 (신림동, 데시앙) | 대지면적 | 586㎡ (177.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.64㎡ (9.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.1% |
| 주용도 | 연립주택,다세대,빌라 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 관악구 관할 등기소 (서울중앙지방법원) | 서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 등기국(과) | 02-530-1114 (경매계 대표) | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 관악구세무서 | 관악구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 난곡로26마길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 관악구 난곡로26마길 7 (신림동, 데시앙) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 900만원 | 1억 7,138만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,138만원 |
| 최근 3개월 | 2억 900만원 | 1억 6,929만원 | 81% | 5.8명 | 1억 6,929만원 |
| 최근 6개월 | 2억 900만원 | 1억 6,720만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,720만원 |
| 최근 12개월 | 2억 900만원 | 1억 6,511만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,511만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 450만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,479만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 3,543만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 77만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 5,758만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,552만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 1건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 1건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52024 | 단독·다가구 | 서울특별시 은평구 증산로17가길 7 (신사동) | 2026.11.03 | 1억 6,600만원 | 1억 4,199만원 | 85.5% | 매각 |
| 2025타경103371 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 서원1길 32 (신림동, 태경빌) | 2026.10.20 | 3억 5,200만원 | 3억 7,500만원 | 106.5% | 매각 |
| 2025타경103028 | 단독·다가구 | 서울특별시 관악구 법원단지22길 11 (신림동, 현대빌라) | 2026.10.14 | 2억 300만원 | 1억 9,066만원 | 93.9% | 매각 |
| 2026타경100814 | 단독·다가구 | (상도동,리안아트) | 2026.10.13 | 3억 200만원 | 3억 9,650만원 | 131.3% | 매각 |
| 2024타경570012 | 다세대·연립 | 인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000 | 2026.09.10 | 1억 3,000만원 | 7,533만원 | 57.9% | 매각 |
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