2025타경30618
유찰 7회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1338 | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | -제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각에서 제외함. 최저매각가격은 이로 인하여 제한받은 가격임. -지목 임야이나 인접지(1306번지 및 2065-7번지)와 일단의 주택부지로 이용중이고, 현황 ‘대’임. -지적도상 맹지임. -인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함. |
| 토지면적 | 1,342㎡ (406.0평) | 건물면적 | 0 (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 36,234,000원 | 최저가격 | (8%)2,984,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)870,000원 | 청구금액 | 68,621,479원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.13 | (24%)8,700,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.24 | (17%)6,090,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.28 | (12%)4,263,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.11.09 | (8%)2,984,000원 | 진행 |
물건 사진 (14장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1338 | 대 | 1,342㎡ (406.0평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1338 | 전 | - | 토지·건물 일괄평가 | -제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각에서 제외함. 최저매각가격은 이로 인하여 제한받은 가격임. -지목 임야이나 인접지(1306번지 및 2065-7번지)와 일단의 주택부지로 이용중이고, 현황 ‘대’임. -지적도상 맹지임. -인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,342㎡ (406.0평) 건물: - | 36,234,000원 | |||
대상물건 1) : 경상남도 남해군 삼동면 동천리 소재 '동천마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등 순수농촌지대로서, 주위환경은 보통입니다. 대상물건 2)~4): 경상남도 남해군 삼동면 동천리 소재 '곷내중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등 마을주변 농경지대로서, 주위환경은 보통입니다. 대상물건 5) : 경상남도 남해군 삼동면 동천리 소재 '동천공원묘원' 남동측 인근에 위치 하며 ,주위는 자연림 등 순수 산림지대로서, 주위환경은 보통입니다. 대상물건 인근까지 차량 접근 및 농기계 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 대상물건 1)은 부정형의 평지로서, 주거용로 이용 중입니다. 대상물건 2)~4)는 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 묵답 및 묵전으로 이용 중입니다. 대상물건 5)는 부정형의 완경사지로서, 자연림으로 이용 중입니다. 대상물건 1) : 지적도상 맹지이나, 남측으로 1
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각에서 제외함. 최저매각가격은 이로 인하여 제한받은 가격임. -지목 임야이나 인접지(1306번지 및 2065-7번지)와 일단의 주택부지로 이용중이고, 현황 ‘대’임. -지적도상 맹지임. -인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2007-07-24 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2016-11-11 | 근저당권 | 박OO | 16,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2019-01-07 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2020-03-18 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2020-05-29 | 가압류 | 중OO | 97,400,828원 | 소멸 | - |
| 6 | 2022-05-12 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2025-02-17 | 강제경매 | 한OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각에서 제외함. 최저매각가격은 이로 인하여 제한받은 가격임. -지목 임야이나 인접지(1306번지 및 2065-7번지)와 일단의 주택부지로 이용중이고, 현황 ‘대’임. -지적도상 맹지임. -인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1338 | 대지면적 | 1,342㎡ (406.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 남해군 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 남해군세무서 | 남해군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼동면 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1338 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3,623만원 | 2,971만원 | 82% | 6.2명 | 2,971만원 |
| 최근 3개월 | 3,623만원 | 2,934만원 | 81% | 5.8명 | 2,934만원 |
| 최근 6개월 | 3,623만원 | 2,898만원 | 80% | 5.4명 | 2,898만원 |
| 최근 12개월 | 3,623만원 | 2,862만원 | 79% | 5.1명 | 2,862만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
유찰 횟수가 7회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 149만원
- 필요 현금(실투자)
- 952만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 193만원
- 필요 현금(실투자)
- 932만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 224만원
- 필요 현금(실투자)
- 924만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.8% 하락, 유찰 7회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.8%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 7회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경30618 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 1307-4 | 2026.09.28 | 681만원 | 150만원 | 22% | 매각 |
| 2025타경31132 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 949 | 2026.10.19 | 1억 632만원 | 3,010만원 | 28.3% | 매각 |
| 2024타경4253 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 940 | 2026.05.04 | 2억 8,898만원 | 4,106만원 | 14.2% | 매각 |
| 2025타경30618 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 동천리 산216 | 2026.07.13 | 1,531만원 | 505만원 | 33% | 매각 |
| 2023타경38457 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 금송리 170 | 2026.07.27 | 3,184만원 | 222만원 | 7% | 매각 |
| 2023타경38457 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 삼동면 금송리 170 | 2025.08.11 | 3,184만원 | 835만원 | 26.2% | 매각 |
| 2025타경31193 | 토지·임야 | 경상남도 남해군 창선면 진동리 323-1 | 2026.07.06 | 2,382만원 | 2,111만원 | 88.6% | 매각 |
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