2025타경51795
유찰 5회| 소재지 | 충청북도 괴산군 괴산읍 567-5 [도로명] [토지 전 1953㎡] | 경매구분 | 매각물건 토지 매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 전답 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망). 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여부 불분명함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한 받는 가격임. |
| 토지면적 | 1,953㎡ (590.8평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 76,167,000원 | 최저가격 | (7%)5,646,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)564,600원 | 청구금액 | 34,800,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.07.09 | (22%)16,459,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.08.13 | (15%)11,521,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.09.17 | (11%)8,065,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.10.22 | (7%)5,646,000원 | 진행 |
물건 사진 (7장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청북도 괴산군 괴산읍 567-5 | 대 | 1,953㎡ (590.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청북도 괴산군 괴산읍 567-5 ([토지 전 1953㎡]) | 전답 | - | 토지·건물 일괄평가 | 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망). 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여부 불분명함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한 받는 가격임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,953㎡ (590.8평) 건물: - | 76,167,000원 | |||
본건은 충청북도 괴산군 괴산읍 서부리 소재 "괴산명덕초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임. 본건 서측 근거리로 34번 국도가, 남동측 원거리로 19번 국도가 통과하며, 동측 도보 약 30분 내외의 거리에 버스정류장이 소재함. 인접필지 대비 경사를 이루는 부정형의 토지로, 휴경지 및 묘지 등으로 이용중임. 맹지임. 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건 토지 지상에 분묘가 소재함. 본건 공부상 지목은 "전"이나, 현황 휴경지 및 묘지로 이용중임. 미상임.
농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망). 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여부 불분명함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-07-10 | 소유권 | 황OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-09-24 | 강제경매 | 김OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망). 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여부 불분명함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청북도 괴산군 괴산읍 567-5 | 대지면적 | 1,953㎡ (590.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | - | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 전답 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 괴산군 관할 등기소 (청주지방법원) | 청주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청북도 관할 지방국세청 | 충청북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 괴산군세무서 | 괴산군 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 괴산읍 행정복지센터(주민센터) | 충청북도 괴산군 괴산읍 567-5 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 7,616만원 | 6,245만원 | 82% | 6.2명 | 6,245만원 |
| 최근 3개월 | 7,616만원 | 6,169만원 | 81% | 5.8명 | 6,169만원 |
| 최근 6개월 | 7,616만원 | 6,093만원 | 80% | 5.4명 | 6,093만원 |
| 최근 12개월 | 7,616만원 | 6,017만원 | 79% | 5.1명 | 6,017만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 92.6%입니다.
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 282만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,088만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 365만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,050만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 425만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,036만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 2건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 8장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 92.6% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 92.6%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52030 | 토지·임야 | 충청북도 괴산군 괴산읍 서부리 67 | 2026.08.05 | 1억 4,293만원 | 3,759만원 | 26.3% | 매각 |
| 2026타경50086 | 토지·임야 | 충청북도 괴산군 괴산읍 신기리 594 | 2026.08.05 | 3억 8,092만원 | 1억 8,866만원 | 49.5% | 매각 |
| 2025타경51395 | 토지·임야 | 충청북도 괴산군 사리면 화산리 725 | 2026.05.20 | 6,252만원 | 1,551만원 | 24.8% | 매각 |
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