2025타경52046
유찰 2회지분매각| 소재지 | (거여동,아피체) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 집합건축물대장상 "일반음식점"이나, 현황상 "안경점"으로 이용중임 |
| 토지면적 | 2,000.1㎡ (605.0평) | 건물면적 | 39㎡ (11.8평) | 소유자 | 비공개 (개인) |
| 감정가격 | 1,210,000,000원 | 최저가격 | (80%)968,000,000원 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
| 입찰보증금 | (10%)96,800,000원 | 청구금액 | 883,023,610원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.26 | (80%)968,000,000원 | 진행중 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | (거여동,아피체) | 대 (일반상업지역) | 2,000.1㎡ (605.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 8,252,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | (거여동,아피체) | 철근콘크리트구조 | 39㎡ (11.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 집합건축물대장상 "일반음식점"이나, 현황상 "안경점"으로 이용중임 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,000.1㎡ (605.0평) 건물: 39㎡ (11.8평) | 1,210,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 지상15층, 지하5층 건물 내 1층 101호로서, (사용승인일: 2023.08.28) 외벽: 치장벽돌 및 석재 타일붙임 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임. 본건은 현장조사일 현재 "안경점"으로 이용중임. 기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 주차장 설비 등이 구비되어 있음. 본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 현장조사일 현재 '근린생활시설 및 업무시설 건부지'로 이용중임. 본건은 북서측으로 노폭 약 38m, 북동측으로 노폭 약9m, 남동측으로 노폭 약
본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공원 및 학교 등으로 형성되어 있는 지역으로 주위환경은 보통임. 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 대중교통 이용편의도는 보통임. 본건은
집합건축물대장상 "일반음식점"이나, 현황상 "안경점"으로 이용중임
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽OO 대항력 없음 | 101호 39제곱미터 | 전입: 2024-07-08 확정: 2025-06-18 배당: - | 보: 5,000만원 월: 3,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 곽OO 대항력 없음 | 101호 39제곱미터 | 전입: 2025-06-18 확정: 2025-06-18 배당: - | 보: 5,000만원 월: 3,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억원 월: 6,000,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2024-06-28 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 883,023,610원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
집합건축물대장상 "일반음식점"이나, 현황상 "안경점"으로 이용중임
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 비공개 (소유자 겸 채무자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 비공개 (개인) | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | (거여동,아피체) | 대지면적 | 2,000.1㎡ (605.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 39㎡ (11.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 1.9% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 해당 시/군/구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | (거여동,아피체) 관할 지방국세청 | (거여동,아피체) 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 해당 시/군/구세무서 | 해당 시/군/구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 해당 읍/면/동 행정복지센터(주민센터) | (거여동,아피체) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 12억 1,000만원 | 9억 9,220만원 | 82% | 6.2명 | 9억 9,220만원 |
| 최근 3개월 | 12억 1,000만원 | 9억 8,010만원 | 81% | 5.8명 | 9억 8,010만원 |
| 최근 6개월 | 12억 1,000만원 | 9억 6,800만원 | 80% | 5.4명 | 9억 6,800만원 |
| 최근 12개월 | 12억 1,000만원 | 9억 5,590만원 | 79% | 5.1명 | 9억 5,590만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 61점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4억 8,400만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 264만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 6억 2,726만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 3,767만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 7억 2,987만원
- 필요 현금(실투자)
- 4억 1,335만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 4
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경8309 | 근린상가 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 00017-00006 | 2026.07.10 | 1억 9,200만원 | 8,532만원 | 44.4% | 매각 |
| 2024타경5460 | 근린상가 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 116 | 2026.11.16 | 1억 6,900만원 | 3,387만원 | 20% | 진행중 |
| 2024타경5460 | 근린상가 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 116 | 2026.07.20 | 2억 8,100만원 | 3,310만원 | 11.8% | 매각 |
| 2024타경40378 | 오피스텔 | 경기도 이천시 경충대로 | 2026.08.26 | 2억 2,200만원 | 1억 1,001만원 | 49.6% | 매각 |
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