2025타경6147
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 술이홀로457번길 6 [도로명] 경기도 파주시 술이홀로457번길 6 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.10.20 | 매각물건 | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1은 공부상 대지로 목록3,4,5 건물의 부지등으로 이용중 3. 목록 3은 목욕탕이나, 폐업상태로 보이고, 3,4,5 건물은 주변건물과 이격거리가 협소하여 건물구분을 할 수 없는 상태지만, 감정서에 지적 및 건물개황도가 있으니 참고할것 4. 목록3~5는 노후화 및 공실로 건물일부가 파손되는 등 관리상태 보통이하이므로 차후 수선비용 및 철거비용까지 고려하여 입찰요망 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. |
| 토지면적 | 618㎡ (186.9평) | 건물면적 | 93.6㎡ (28.3평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 667,472,050원 | 최저가격 | (34%)228,943,000원 | 채무자 | 김OO |
| 입찰보증금 | (10%)22,894,300원 | 청구금액 | 298,434,113원 | 채권자 | 은OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.22 | (100%)667,472,050원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.05.27 | (70%)467,230,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.01 | (49%)327,061,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.05 | (34%)228,943,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.14 | (34%)228,943,000원 | 변경 |
물건 사진 (21장)
사진 01
사진 02
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사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 파주시 파주읍 술이홀로457번길 6 | 대 (준주거지역) | 618㎡ (186.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 628,100원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 파주시 파주읍 술이홀로457번길 6 (경기도 파주시 술이홀로457번길 6) | 블록구조 · (제2종근린생활시설) | 93.6㎡ (28.3평) | 일괄평가 (대장연면적 55.35㎡) | 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1은 공부상 대지로 목록3,4,5 건물의 부지등으로 이용중 3. 목록 3은 목욕탕이나, 폐업상태로 보이고, 3,4,5 건물은 주변건물과 이격거리가 협소하여 건물구분을 할 수 없는 상태지만, 감정서에 지적 및 건물개황도가 있으니 참고할것 4. 목록3~5는 노후화 및 공실로 건물일부가 파손되는 등 관리상태 보통이하이므로 차후 수선비용 및 철거비용까지 고려하여 입찰요망 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 618㎡ (186.9평) 건물: 93.6㎡ (28.3평) | 667,472,050원 | |||
본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 연풍초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지대로 주위환경 보통시됨. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황 보통시됨. 기호 (1) 부정형의 주상용건부지로 자체지반 대체로 평탄하나, 동측 일부는 완경사지로 활잡목 등 자생중이며 옹벽 등 소재함. 기호 (2) 인접지와 등고평탄한 사다리형의 상업용건부지임. 기호 (1) 남서측 및 남측으로 노폭 약 2m 포장도로에 접함. 기호 (2) 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함. 기호 (1) 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(연풍초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1은 공부상 대지로 목록3,4,5 건물의 부지등으로 이용중 3. 목록 3은 목욕탕이나, 폐업상태로 보이고, 3,4,5 건물은 주변건물과 이격거리가 협소하여 건물구분을 할 수 없는 상태지만, 감정서에 지적 및 건물개황도가 있으니 참고할것 4. 목록3~5는 노후화 및 공실로 건물일부가 파손되는 등 관리상태 보통이하이므로 차후 수선비용 및 철거비용까지 고려하여 입찰요망 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-07-13 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-07-13 | 근저당권 | 은OO | 336,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-02-25 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-03-04 | 가압류 | 제OO | 704,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-10-22 | 임의경매 | 은OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록1은 공부상 대지로 목록3,4,5 건물의 부지등으로 이용중 3. 목록 3은 목욕탕이나, 폐업상태로 보이고, 3,4,5 건물은 주변건물과 이격거리가 협소하여 건물구분을 할 수 없는 상태지만, 감정서에 지적 및 건물개황도가 있으니 참고할것 4. 목록3~5는 노후화 및 공실로 건물일부가 파손되는 등 관리상태 보통이하이므로 차후 수선비용 및 철거비용까지 고려하여 입찰요망 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2.
당사자 내역
| 채권자 | 은OOOOOOO | 채무자 | 김OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 파주시 파주읍 술이홀로457번길 6 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 55.35㎡ (16.7평) | 건축면적 | 55.35㎡ (16.7평) | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 블록구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 파주시 관할 등기소 (고양지원) | 고양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 파주시세무서 | 파주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 파주읍 행정복지센터(주민센터) | 경기도 파주시 파주읍 술이홀로457번길 6 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 6억 6,747만원 | 5억 4,732만원 | 82% | 6.2명 | 5억 4,732만원 |
| 최근 3개월 | 6억 6,747만원 | 5억 4,065만원 | 81% | 5.8명 | 5억 4,065만원 |
| 최근 6개월 | 6억 6,747만원 | 5억 3,397만원 | 80% | 5.4명 | 5억 3,397만원 |
| 최근 12개월 | 6억 6,747만원 | 5억 2,730만원 | 79% | 5.1명 | 5억 2,730만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 60점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,447만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,498만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,835만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 962만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 7,262만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 387만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 22장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (1건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경62987 | 근린상가 | 경기도 파주시 월롱면 도감로 258 | 2026.06.18 | 1억 8,952만원 | 1억 5,099만원 | 79.7% | 매각 |