2025타경10484
유찰 4회제시외건물포함재매각| 소재지 | 경상북도 경주시 보불로 126-51 (하동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 1. 일괄매각, 제시외 건물 포함 2. 옥외수영장, 정원수, 정원석 등 매각에 포함. 3. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
| 토지면적 | 661㎡ (200.0평) | 건물면적 | 122.1㎡ (36.9평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 1,517,887,300원 | 최저가격 | (24%)364,445,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)72,889,000원 | 청구금액 | 856,994,118원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.04.28 | (34%)520,636,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.06.02 | (24%)364,445,000원 | 매각 |
| 7회 | 2026.09.08 | (24%)364,445,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.11.10 | (24%)364,445,000원 | 진행 |
물건 사진 (27장)
사진 01
사진 02
사진 03
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상북도 경주시 보불로 126-51 (하동) | 대 (보전녹지지역) | 661㎡ (200.0평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 245,800원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상북도 경주시 보불로 126-51 (하동) | 철근콘크리트구조 · (단독주택) | 122.1㎡ (36.9평) | 일괄평가 (대장연면적 244.2㎡) | 1. 일괄매각, 제시외 건물 포함 2. 옥외수영장, 정원수, 정원석 등 매각에 포함. 3. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 661㎡ (200.0평) 건물: 122.1㎡ (36.9평) | 1,517,887,300원 | |||
철근콘크리트구조 슬래브지
본건은 경상북도 경주시 하동 '하동저수지' 남동측 약 600m 지점에 위치하는 토지·건물(스탈리팬션)로서, 주위는 기존 농촌취락과 팬션 등이 농경지 및 야산지대와 혼재하는 보불로 인근 지역임. 차량 진입 가능하며, 간선도로인 보불로(보문단지 ~ 불국사 간 도로)와 400m 이내의 거리이므로 대중교통사정 보통임. 남서향 경사지대에 2단의 계단식으로 조성된 세장형의 토지로서 주상용인 팬션부지임. 북측 폭 6m 의 포장도로와 접함. 보전녹지지역(2015-01-19) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 지상의 옥외 수영장, 정원수, 정원석 등의 토지의 부가물은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함. 1) 임대관계 : 건물감정요항표 참조 2) 기 타 : 본건 지상의 옥외 수영장, 정원수, 정원석 등의 토지의 부가물은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함. 기호 2, 4) 모두 :
1. 일괄매각, 제시외 건물 포함 2. 옥외수영장, 정원수, 정원석 등 매각에 포함. 3. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-14 확정: 2021-07-14 배당: 2021-07-14 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2021-07-14 확정: 2021-07-14 배당: 2021-07-14 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 목록 3,4번 | 전입: 2021-07-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 주거 / 목록 3, 4번 | 전입: 2021-07-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2021-07-12 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2021-07-12 | 근저당권 | 수OO | 1,104,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-12-06 | 가압류 | 경OO | 35,170,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2025-02-18 | 가압류 | 하OO | 26,696,732원 | 소멸 | - |
| 5 | 2025-04-28 | 임의경매 | 경OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2025-05-23 | 가압류 | 삼OO | 8,619,891원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
1. 일괄매각, 제시외 건물 포함 2. 옥외수영장, 정원수, 정원석 등 매각에 포함. 3. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상북도 경주시 보불로 126-51 (하동) | 대지면적 | 661㎡ (200.0평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 244.2㎡ (73.9평) | 건축면적 | 132㎡ (39.9평) | 건폐율 / 용적률 | 20.0% / 36.9% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2012-01-10 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 경주시 관할 등기소 (경주지원) | 경주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상북도 관할 지방국세청 | 경상북도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 경주시세무서 | 경주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 보불로 행정복지센터(주민센터) | 경상북도 경주시 보불로 126-51 (하동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 15억 1,788만원 | 12억 4,466만원 | 82% | 6.2명 | 12억 4,466만원 |
| 최근 3개월 | 15억 1,788만원 | 12억 2,948만원 | 81% | 5.8명 | 12억 2,948만원 |
| 최근 6개월 | 15억 1,788만원 | 12억 1,430만원 | 80% | 5.4명 | 12억 1,430만원 |
| 최근 12개월 | 15억 1,788만원 | 11억 9,913만원 | 79% | 5.1명 | 11억 9,913만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 8,222만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 9,423만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2억 3,616만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,976만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 7,479만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 6,061만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 6건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 67장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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