2024타경61949
유찰 12회지분매각| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희로 81-19 (연희동) [도로명] 서울특별시 서대문구 연희로 00081-00019 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 공부상 1개호(601호)로 등재되어 있으나, 현황은 601호, 602호로 구분되어 있음(감정평가서 참조) |
| 토지면적 | 312.1㎡ (94.4평) | 건물면적 | 62.23㎡ (18.8평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 380,000,000원 | 최저가격 | (9%)32,642,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)3,264,200원 | 청구금액 | 172,235,616원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 12회 | 2026.09.01 | (11%)40,802,000원 | 유찰 |
| 13회 | 2026.10.06 | (9%)32,642,000원 | 유찰 |
| 12회 | 2026.11.10 | (9%)32,642,000원 | 01 |
| 14회 | 2026.11.10 | (7%)26,114,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 서대문구 연희로 81-19 (연희동) | 대 (제3종일반주거지역) | 312.1㎡ (94.4평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,619,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 서대문구 연희로 81-19 (연희동) (서울특별시 서대문구 연희로 00081-00019) | 철근콘크리트구조 | 62.23㎡ (18.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 공부상 1개호(601호)로 등재되어 있으나, 현황은 601호, 602호로 구분되어 있음(감정평가서 참조) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 312.1㎡ (94.4평) 건물: 62.23㎡ (18.8평) | 380,000,000원 | |||
철근콘크리트구조,경량철골구조 / (철근)콘크리트지붕, 6층 건물 내 제6층 제601호로서, 외 벽 : 석재 및 판넬 마감 등 창 호 : PVC 창호 등 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 공실임. 위생
대상물건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ‘연희초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위 는 단독/다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거 및 상업지대로서 전반적인 주거환경은 양호함. 대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 전반적인 교통상황은 양호함. - - 도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역(문의건축과)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역) - 의견서 2pg "기타 참고사항" 참조 -
공부상 1개호(601호)로 등재되어 있으나, 현황은 601호, 602호로 구분되어 있음(감정평가서 참조)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 있음 | 31.011㎡(전유부분내602호) | 전입: 2022-01-12 확정: 2022-01-13 배당: - | 보: 1억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 노OO 대항력 있음 | 31.219㎡(문패상601호) | 전입: 2022-01-28 확정: 2022-01-28 배당: - | 보: 1억 7,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 3억 3,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-03-30 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-07-20 | 가등기 | 박OO | - | 인수 | - |
| 3 | 2023-07-20 | 가압류 | 신OO | 7,125,007원 | 소멸기준 | - |
| 4 | 2023-08-03 | 가압류 | 경OO | 79,881,253원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-01-12 | 임차권설정 | 최OO | 160,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-07-08 | 임차권설정 | 노OO | 170,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2024-10-15 | 강제경매 | 최OO | - | 소멸 | - |
| 8 | 2024-12-23 | 가압류 | 서OO | 9,243,230원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-01-31 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
공부상 1개호(601호)로 등재되어 있으나, 현황은 601호, 602호로 구분되어 있음(감정평가서 참조)
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 81-19 (연희동)
| 단지명 | 81-19 (연희동) | 총 세대수 | 24세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 서대문구 연희로 81-19 (연희동) | 대지면적 | 312.1㎡ (94.4평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 62.23㎡ (18.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 19.9% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2014-07-04 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서대문구 관할 등기소 (서울서부지방법원) | 서울특별시 마포구 마포대로 174 (공덕동) 등기국(과) | 02-3271-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서대문구세무서 | 서대문구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 연희로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 서대문구 연희로 81-19 (연희동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 8,000만원 | 3억 1,160만원 | 82% | 6.2명 | 3억 1,160만원 |
| 최근 3개월 | 3억 8,000만원 | 3억 780만원 | 81% | 5.8명 | 3억 780만원 |
| 최근 6개월 | 3억 8,000만원 | 3억 400만원 | 80% | 5.4명 | 3억 400만원 |
| 최근 12개월 | 3억 8,000만원 | 3억 20만원 | 79% | 5.1명 | 3억 20만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 81점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (5건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.4%입니다.
유찰 횟수가 12회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,632만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,468만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,115만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,248만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,461만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,166만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 91.4% 하락, 유찰 12회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 91.4%입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (18건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경1180 | 근린상가 | 서울특별시 서대문구 성산로18길 44 (연희동) | 2026.08.25 | 2억 8,300만원 | 1억 6,009만원 | 56.6% | 매각 |
| 2025타경51888 | 근린상가 | 서울특별시 서대문구 가재울로6길 9-1 (남가좌동) | 2026.06.30 | 14억 5,620만원 | 12억 1,000만원 | 83.1% | 매각 |
| 2023타경3304 | 근린상가 | 서울특별시 마포구 월드컵북로30길 46 (중동, 미다스빌) | 2026.09.01 | 2억 3,700만원 | 1억 8,007만원 | 76% | 매각 |
| 2024타경57476 | 근린상가 | 서울특별시 마포구 월드컵로20길 21-11 (성산동, 어썸시티) | 2026.05.26 | 5억 3,200만원 | 4억 1,285만원 | 77.6% | 매각 |
| 2025타경51132 | 근린상가 | 서울특별시 마포구 월드컵로34길 20 (성산동) | 2026.05.12 | 6억 8,200만원 | 3억 6,150만원 | 53% | 매각 |
| 2025타경835 | 근린상가 | 서울특별시 서대문구 모래내로24길 48 (홍제동, 풍진베이스타운) | 2026.08.25 | 2억 5,020만원 | 2억 3,399만원 | 93.5% | 매각 |
| 2024타경2933 | 근린상가 | 서울특별시 마포구 월드컵로34길 6 (성산동) | 2026.11.03 | 15억 2,000만원 | 7억원 | 46.1% | 매각 |
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