2024타경2286
유찰 5회2026.10.26||
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| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-25 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 숙박시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 2,110㎡ (638.3평) | 건물면적 | 1,802.68㎡ (545.3평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 5,815,793,440원 | 최저가격 | (29%)1,667,504,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)166,750,400원 | 청구금액 | 3,763,565,278원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.01.19 | (36%)2,084,380,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.03.09 | (36%)2,084,380,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.04.20 | (29%)1,667,504,000원 | 변경 |
| 8회 | 2026.10.26 | (29%)1,667,504,000원 | 진행 |
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물건 사진 (35장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-25 | 대 | 2,110㎡ (638.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-25 | 숙박시설 | 1,802.68㎡ (545.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 2,110㎡ (638.3평) 건물: 1,802.68㎡ (545.3평) | 5,815,793,440원 | |||
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임차인 현황
말소기준일(소액) : -|배당요구종기일 : 2024.08.12
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최OO 대항력 없음 | 기타 / 2층 403호실 | 전입: 2023-12-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 2층403호실 | 전입: 2023-12-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 0원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : -|청구/채권금액 : 3,763,565,278원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-12-27 | 소유권 | 시OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-05-29 | 근저당권 | 농OO | 4,800,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-01-23 | 압류 | 여OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-04-04 | 가압류 | (OOOOOOO | 17,035,371원 | 소멸 | - |
| 5 | 2024-04-25 | 가압류 | 신OO | 285,000,000원 | 소멸 | - |
| 6 | 2024-05-17 | 임의경매 | 농OO | - | 소멸 | - |
| 7 | 2024-09-11 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-25 | 대지면적 | 2,110㎡ (638.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,802.68㎡ (545.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 85.4% |
| 주용도 | 숙박시설 | 주구조 / 층수 | - | 사용승인일자 | - |
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관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 여수시 관할 등기소 (순천지원) | 순천지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전라남도 관할 지방국세청 | 전라남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 여수시세무서 | 여수시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 돌산읍 행정복지센터(주민센터) | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-25 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 58억 1,579만원 | 47억 6,895만원 | 82% | 6.2명 | 47억 6,895만원 |
| 최근 3개월 | 58억 1,579만원 | 47억 1,079만원 | 81% | 5.8명 | 47억 1,079만원 |
| 최근 6개월 | 58억 1,579만원 | 46억 5,263만원 | 80% | 5.4명 | 46억 5,263만원 |
| 최근 12개월 | 58억 1,579만원 | 45억 9,447만원 | 79% | 5.1명 | 45억 9,447만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
17억 2,939만원
최저매각가 대비 +6,188만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수43.02점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수49점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수39.795점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
감정평가서 확인 필요확인
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 5회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
16억 6,750만원
- 예상 대출액
- 8억 3,375만원
- 필요 현금(실투자)
- 8억 6,009만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
18억 90만원
- 예상 대출액
- 10억 8,054만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 4,817만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
19억 3,430만원
- 예상 대출액
- 12억 5,729만원
- 필요 현금(실투자)
- 7억 628만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 7건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 35장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 71.3% 하락, 유찰 5회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 71.3%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 5회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 42.62%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (9건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경50329 | 근린상가 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-23 | 2026.08.31 | 106억 7,148만원 | 33억 3,000만원 | 31.2% | 매각 |
| 2025타경51232 | 근린상가 | 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1048-4 라마다프라자바이윈덤여수 11층1104호 | 2026.02.02 | 2억 6,100만원 | 1억 4,616만원 | 56% | 매각 |
| 2025타경51232 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 돌산읍 강남로 11 | 2026.02.02 | 2억 6,100만원 | 1억 4,616만원 | 56% | 매각 |
| 2024타경62790 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 돌산읍 강남해안로 81 | 2026.11.16 | 2억 3,500만원 | 6,830만원 | 29.1% | 매각 |
| 2025타경323 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 여수시민로 1 (종화동) | 2026.06.01 | 7억 3,100만원 | 3억 6,550만원 | 50% | 매각 |
| 2025타경51775 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 국동남6길 49-10 (국동) | 2026.09.14 | 2억 2,100만원 | 1억 1,583만원 | 52.4% | 매각 |
| 2024타경52359 | 근린상가 | 전남광주통합특별시 여수시 국동남6길 49-10 (국동) | 2026.06.15 | 1억 4,400만원 | 4,177만원 | 29% | 매각 |
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