2025타경65168
유찰 2회지분매각| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-2 모리안3차 [도로명] 경기도 고양시 일산동구 고봉로551번길 11-69 (성석동,모리안3차) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 장숙진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수조건변경확약서를 제출함 |
| 토지면적 | 1,086.1㎡ (328.5평) | 건물면적 | 82.98㎡ (25.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 316,000,000원 | 최저가격 | (70%)221,200,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)22,120,000원 | 청구금액 | 322,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.28 | (100%)316,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.02 | (70%)221,200,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.07 | (49%)154,840,000원 | 매각 |
물건 사진 (30장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-2 모리안3차 | 대 | 1,086.1㎡ (328.5평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-2 모리안3차 (경기도 고양시 일산동구 고봉로551번길 11-69 (성석동,모리안3차)) | 철근콘크리트구조 · 지상4층 | 82.98㎡ (25.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 장숙진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수조건변경확약서를 제출함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,086.1㎡ (328.5평) 건물: 82.98㎡ (25.1평) | 316,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 내 제3층 제301호로서 (사용승인일: 2017-06-23) 외벽: 드라이비트 마감 및 일부 돌붙임 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨. 대상물건은 공동주택(방, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임. 대상물건 일련번호1-(가)는 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등을 갖추었음. 대상토지는 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임. 대상부동산 단지내 진입 도로를
대상물건 일련번호1 -(가)는 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양 송암고등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재되어있는 지역으로 주위 환경은 보통시됨. 대상물건 일련번호1-(가)까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임. 대상물건 일련번호1-(가)는
신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 장숙진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수조건변경확약서를 제출함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-04-07 확정: 2022-02-07 배당: 2026-02-26 | 보: 3억 2,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 장OO 대항력 있음 | 전부 | 전입: 2022-04-07 확정: 2022-02-07 배당: - | 보: 3억 2,200만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-08-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2025-08-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 6억 4,400만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-28 | 소유권 | 유OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-04-15 | 임차권설정 | 장OO | 322,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-07-31 | 압류 | 고OO | - | 소멸기준 | - |
| 4 | 2025-12-18 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 장숙진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수조건변경확약서를 제출함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-2 모리안3차 | 대지면적 | 1,086.1㎡ (328.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 82.98㎡ (25.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 7.6% |
| 주용도 | 다세대 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 고양시 관할 등기소 (고양지원) | 고양지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 고양시세무서 | 고양시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 일산동구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-2 모리안3차 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 1,600만원 | 2억 5,912만원 | 82% | 6.2명 | 2억 5,912만원 |
| 최근 3개월 | 3억 1,600만원 | 2억 5,596만원 | 81% | 5.8명 | 2억 5,596만원 |
| 최근 6개월 | 3억 1,600만원 | 2억 5,280만원 | 80% | 5.4명 | 2억 5,280만원 |
| 최근 12개월 | 3억 1,600만원 | 2억 4,964만원 | 79% | 5.1명 | 2억 4,964만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 48점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 1,060만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,103만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 4,333만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 618만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,678만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 62만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 56장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경64445 | 다세대·연립 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418 모리안1차 1동 2층202호 | 2026.09.03 | 2억 8,000만원 | 1억 8,256만원 | 65.2% | 매각 |
| 2025타경65175 | 다세대·연립 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1419 에덴빌리지5차101동 2층201호 | 2026.09.03 | 2억 3,400만원 | 1억 5,256만원 | 65.2% | 매각 |
| 2025타경65168 | 다세대·연립 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-2 모리안3차 2동 3층301호 | 2026.07.07 | 3억 1,600만원 | 2억 571만원 | 65.1% | 매각 |
| 2025타경62295 | 다세대·연립 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로531번길 66-8 (성석동) | 2026.05.26 | 2억 1,300만원 | 1억 2,088만원 | 56.8% | 매각 |
| 2025타경64442 | 다세대·연립 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1456-4 다울블리스 104동 3층302호 | 2026.06.16 | 1억 5,100만원 | 9,828만원 | 65.1% | 매각 |
| 2025타경64034 | 다세대·연립 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로551번길 55-3 (성석동) | 2026.09.01 | 2억 3,100만원 | 8,669만원 | 37.5% | 매각 |
| 2025타경64781 | 다세대·연립 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1279-9 더샤르망9 4층402호 | 2026.08.06 | 2억 1,700만원 | 1억 2,490만원 | 57.6% | 매각 |
YOU MAY ALSO LIKE
