2024타경3898
유찰 4회유치권신고2026.06.16 (제111호경매법정)||
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| 소재지 | 충청남도 서산시 한마음12로 16 (동문동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | ["유치권", "법정지상권", "농지취득자격증명", "선순위임차인", "대항력", "가처분"] |
| 토지면적 | 503㎡ (152.2평) | 건물면적 | 0 | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 2,714,116,120원 | 최저가격 | (24%)651,658,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)65,165,800원 | 청구금액 | 1,935,338,160원 | 채권자 | 채권자 있음 |
■
유찰입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 5회 | 2026.02.24 | (49%)1,329,916,000원 | 변경 |
| 6회 | 2026.03.31 | (49%)1,329,916,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.05.12 | (34%)930,941,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.06.16 | (24%)651,658,000원 | 취하 |
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물건 사진 (51장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 서산시 한마음12로 16 (동문동) | 대 (준주거지역) | 503㎡ (152.2평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,628,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 서산시 한마음12로 16 (동문동) | 철근콘크리트구조 · (사무소) | - | 토지·건물 일괄평가 | ["유치권", "법정지상권", "농지취득자격증명", "선순위임차인", "대항력", "가처분"] |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 503㎡ (152.2평) 건물: - | 2,714,116,120원 | |||
[참고사항]
["유치권", "법정지상권", "농지취득자격증명", "선순위임차인", "대항력", "가처분"]
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2013-08-14|배당요구종기일 : 2025.01.15
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조OO 대항력 없음 | 층, 호수불명(점유면적10㎡) | 전입: 2014-05-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 없음 | 점포 / 층, 호수 불명(점유면적 10㎡) | 전입: 2014-05-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 층, 호수불명(점유면적84㎡) | 전입: 2021-12-13 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 점포 / 층, 호수 불명(점유면적 84㎡) | 전입: 2021-12-13 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 300,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 지상1층(185㎡) | 전입: 2022-10-26 확정: - 배당: 2025-01-15 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 중앙스카이 대항력 없음 | 점포 / 지상 1층(185㎡) | 전입: 2022-10-26 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 4층 402호(점유면적45㎡) | 전입: 2024-03-27 확정: - 배당: - | 보: 200만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 필부동산중개법인 대항력 없음 | 점포 / 4층 401호(점유면적 | 전입: 2024-03-27 확정: - 배당: - | 보: 250만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 규리스 대항력 없음 | 점포 / 4층 402호(점유면적 45㎡) | 전입: 2024-03-27 확정: - 배당: - | 보: 200만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 4층 401호(점유면적47.5㎡) | 전입: 2024-03-27 확정: - 배당: - | 보: 250만원 월: 200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 핀페이먼츠 대항력 없음 | 점포 / 층, 호수 불명(점유면적 80㎡) | 전입: 2024-10-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 층, 호수불명(점유면적80㎡) | 전입: 2024-10-07 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신한금융플러스 대항력 없음 | 점포 / 3층 서쪽 호실(호수불명 및 면적 미상) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 1층 전부(185㎡) | 전입: - 확정: - 배당: 2025-01-15 | 보: 2,000만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 신OO 대항력 없음 | 3층 서쪽호실(호수불명 및면적 미상) | 전입: - 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 600,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (15건) | - | 보: 5,900만원 월: 3,200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 2013-08-14|청구/채권금액 : 1,935,338,160원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 2013-08-14 | 근저당권 | 한OO | 88,980,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2019-10-29 | 소유권 | (OOOO | - | 소멸 | - |
| 3 | 2022-06-24 | 근저당권 | 청OO | 2,000,400,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2022-07-06 | 근저당권 | 이OO | 180,000,000원 | 소멸 | - |
| 5 | 2022-12-09 | 압류 | 서OO | - | 소멸 | - |
| 6 | 2022-12-22 | 근저당권 | 안OO | 50,000,000원 | 소멸 | - |
| 7 | 2023-04-21 | 근저당권 | 민OO | 450,000,000원 | 소멸 | - |
| 8 | 2024-10-21 | 임의경매 | 청OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
["유치권", "법정지상권", "농지취득자격증명", "선순위임차인", "대항력", "가처분"]
■
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 서산시 한마음12로 16 (동문동) | 대지면적 | 503㎡ (152.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,205.15㎡ (364.6평) | 건축면적 | 351.94㎡ (106.5평) | 건폐율 / 용적률 | 70.0% / 239.6% |
| 주용도 | 사무소 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2011-12-20 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서산시 관할 등기소 (서산지원) | 서산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서산시세무서 | 서산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 한마음12로 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 서산시 한마음12로 16 (동문동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 27억 1,411만원 | 22억 2,557만원 | 82% | 6.2명 | 22억 2,557만원 |
| 최근 3개월 | 27억 1,411만원 | 21억 9,843만원 | 81% | 5.8명 | 21억 9,843만원 |
| 최근 6개월 | 27억 1,411만원 | 21억 7,129만원 | 80% | 5.4명 | 21억 7,129만원 |
| 최근 12개월 | 27억 1,411만원 | 21억 4,415만원 | 79% | 5.1명 | 21억 4,415만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
9억 6,549만원
최저매각가 대비 +3,455만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수42.64점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수58.8점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수54.5점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 51점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 항목 다수확인
등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 15건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
6억 5,165만원
- 예상 대출액
- 3억 2,582만원
- 필요 현금(실투자)
- 3억 4,099만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
7억 379만원
- 예상 대출액
- 4억 2,227만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 9,725만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
7억 5,592만원
- 예상 대출액
- 4억 9,135만원
- 필요 현금(실투자)
- 2억 8,088만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 8건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 15건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 111장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 15건 있습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
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