2025타경10262
유찰 11회지분매각| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당4로 111 (불당동, 불당 오딧세이) [도로명] 충청남도 천안시 서북구 불당4로 111 (불당동,불당오딧세이) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 도시형생활주택 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 2026. 7. 14.자 주택도시보증공사가 확약서 제출. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임대차보증권반환채권 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의함 |
| 토지면적 | 1,034.2㎡ (312.8평) | 건물면적 | 25.36㎡ (7.7평) | 소유자 | 최OO |
| 감정가격 | 110,000,000원 | 최저가격 | (70%)77,000,000원 | 채무자 | 최OO |
| 입찰보증금 | (10%)7,700,000원 | 낙찰가격 | 77,100,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 8회 | 2026.04.07 | (8%)9,059,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.05.19 | (6%)6,341,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.06.23 | (4%)4,439,000원 | 유찰 |
| 11회 | 2026.10.20 | (70%)77,000,000원 | 매각 |
물건 사진 (1장)
대표사진 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 충청남도 천안시 서북구 불당4로 111 (불당동, 불당 오딧세이) | 대 (일반상업지역) | 1,034.2㎡ (312.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 2,940,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 충청남도 천안시 서북구 불당4로 111 (불당동, 불당 오딧세이) (충청남도 천안시 서북구 불당4로 111 (불당동,불당오딧세이)) | 철근콘크리트구조 | 25.36㎡ (7.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 2026. 7. 14.자 주택도시보증공사가 확약서 제출. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임대차보증권반환채권 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,034.2㎡ (312.8평) 건물: 25.36㎡ (7.7평) | 110,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제10층 제1011호 로서, (사용승인일:2019.10.17) -외벽: 석재붙임 및 페인팅 등 마감. -내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. -창호: 샤시창호입니다. 공동주택(도시형 생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다. 정방형의 토지로서, "주상용건부지"로 이용중입니다. 대상물건 북측 및 동측으로 중로와 접하고 있습니다. 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-101
대상물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시청" 남동측 인근에 위치하고 주위는 상업시설 및 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설, 공원 등으로 형성되어 있는바 제반 주위환경은 보통입니다. 대상물건까지 제반 차량 진,출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통입니다.
2026. 7. 14.자 주택도시보증공사가 확약서 제출. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임대차보증권반환채권 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04-20 | 압류 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 145,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
2026. 7. 14.자 주택도시보증공사가 확약서 제출. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임대차보증권반환채권 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의함
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 최OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 최OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 충청남도 천안시 서북구 불당4로 111 (불당동, 불당 오딧세이) | 대지면적 | 1,034.2㎡ (312.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 25.36㎡ (7.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.5% |
| 주용도 | 도시형생활주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 천안시 관할 등기소 (천안지원) | 천안지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 충청남도 관할 지방국세청 | 충청남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 천안시세무서 | 천안시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 서북구 행정복지센터(주민센터) | 충청남도 천안시 서북구 불당4로 111 (불당동, 불당 오딧세이) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 1,000만원 | 9,020만원 | 82% | 6.2명 | 9,020만원 |
| 최근 3개월 | 1억 1,000만원 | 8,910만원 | 81% | 5.8명 | 8,910만원 |
| 최근 6개월 | 1억 1,000만원 | 8,800만원 | 80% | 5.4명 | 8,800만원 |
| 최근 12개월 | 1억 1,000만원 | 8,690만원 | 79% | 5.1명 | 8,690만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 70점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 11회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,850만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,734만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,989만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,217만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,805만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,024만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 11회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 11회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (12건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경12497 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 서북구 불당4로 111 (불당동, 불당 오딧세이) | 2026.07.28 | 9,500만원 | 1억원 | 105.3% | 매각 |
| 2025타경703 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 676-10 금호아트빌라 | 2026.08.10 | 6,400만원 | 5,383만원 | 84.1% | 매각 |
| 2025타경11449 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 서북구 서부2길 21 (성정동) | 2026.09.15 | 11억 4,585만원 | 5억 3,110만원 | 46.3% | 매각 |
| 2025타경12659 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 동남구 신촌1길 16 (신방동, 보광그랑베르) | 2026.07.28 | 4,600만원 | 2,969만원 | 64.5% | 매각 |
| 2025타경584 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 서북구 서부15길 34 (성정동, 성정빌라) | 2026.01.27 | 5,600만원 | 4,100만원 | 73.2% | 매각 |
| 2025타경660 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원6길 1-12 (성정동, 프라지움6차) | 2026.06.22 | 6,400만원 | 5,720만원 | 89.4% | 매각 |
| 2025타경11352 | 단독·다가구 | 충청남도 천안시 서북구 성정두정로 19 (성정동, 리슈빌디에스) | 2026.07.06 | 1억 1,200만원 | 922만원 | 8.2% | 매각 |
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