2025타경31516
| 소재지 | 경상남도 진주시 봉곡동 62-2 [도로명] 경상남도 진주시 비봉로53번길 3 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | 2025.12.19 | 매각물건 | -일괄매각 -목록4,5 공부상 지목은 "도로"이나 현황 "대"로 이용중. - 필로티(주차장등)부본, 옥탑(계단실등)부분은 건물에 포함평가. -건물 지하의 면적은 등기사항증명서상 250.3㎡이나 일반건축물대장상 면적은 246.19㎡임. |
| 토지면적 | 0 | 건물면적 | 169.48㎡ (51.3평) | 소유자 | 오OO |
| 감정가격 | 4,006,958,200원 | 최저가격 | (100%)4,006,958,200원 | 채무자 | 오OO (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)400,695,820원 | 청구금액 | 3,449,790,463원 | 채권자 | 대OOOOOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.07.27 | (100%)4,006,958,200원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 진주시 봉곡동 62-2 | 대 | - | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 진주시 봉곡동 62-2 (경상남도 진주시 비봉로53번길 3) | 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 · 지상6층 | 169.48㎡ (51.3평) | 토지·건물 일괄평가 | -일괄매각 -목록4,5 공부상 지목은 "도로"이나 현황 "대"로 이용중. - 필로티(주차장등)부본, 옥탑(계단실등)부분은 건물에 포함평가. -건물 지하의 면적은 등기사항증명서상 250.3㎡이나 일반건축물대장상 면적은 246.19㎡임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: - 건물: 169.48㎡ (51.3평) | 4,006,958,200원 | |||
본건은 경상남도 진주시 평안동 소재 '갤러리아백화점' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 상가, 근린생활시설, 숙박시설, 주상복합, 단독주택 등으로 형성된 후면 상가지대임. 본건까지 소형차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 노선수, 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 대체로 양호한 편임. 기호(1,2, 4~6) 일단의 불가분 관계에 있으며, 인접지와 등고평탄하며 현재 상업용건부지로 이용중임. 기호(1,2, 4~6) 북서측 및 남서측으로 폭 약 6m 정도의 포장도로와 각각 접함. 일련번호(1) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
-일괄매각 -목록4,5 공부상 지목은 "도로"이나 현황 "대"로 이용중. - 필로티(주차장등)부본, 옥탑(계단실등)부분은 건물에 포함평가. -건물 지하의 면적은 등기사항증명서상 250.3㎡이나 일반건축물대장상 면적은 246.19㎡임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-04-22 | 근저당권 | 대OOOOOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-12-19 | 경매개시결정(신청채권) | 대OOOOOOOOOO | 3,449,790,463원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
-일괄매각 -목록4,5 공부상 지목은 "도로"이나 현황 "대"로 이용중. - 필로티(주차장등)부본, 옥탑(계단실등)부분은 건물에 포함평가. -건물 지하의 면적은 등기사항증명서상 250.3㎡이나 일반건축물대장상 면적은 246.19㎡임.
당사자 내역
| 채권자 | 대OOOOOOOOOO | 채무자 | 오OO (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 오OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 진주시 봉곡동 62-2 | 대지면적 | - | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 169.48㎡ (51.3평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / - |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 · 지상 6층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 진주시 관할 등기소 (진주지원) | 진주지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 진주시세무서 | 진주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 봉곡동 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 진주시 봉곡동 62-2 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 40억 695만원 | 32억 8,570만원 | 82% | 6.2명 | 32억 8,570만원 |
| 최근 3개월 | 40억 695만원 | 32억 4,563만원 | 81% | 5.8명 | 32억 4,563만원 |
| 최근 6개월 | 40억 695만원 | 32억 556만원 | 80% | 5.4명 | 32억 556만원 |
| 최근 12개월 | 40억 695만원 | 31억 6,549만원 | 79% | 5.1명 | 31억 6,549만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 43점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
연결된 사진 자료가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 20억 347만원
- 필요 현금(실투자)
- 20억 5,555만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 25억 9,650만원
- 필요 현금(실투자)
- 17억 8,660만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 30억 2,124만원
- 필요 현금(실투자)
- 16억 8,595만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 0장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 0% 하락, 유찰 0회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
- 3
현장 확인 또는 원천 사이트 사진 확인이 필요한지 검토해 주세요.
근거: 연결된 사진 자료가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (2건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경123889 | 오피스텔 | (동천동,씨네피아) | 2026.08.12 | 8,200만원 | 473만원 | 5.8% | 매각 |
| 2023타경110702 | 근린상가 | 부산광역시 강서구 명지국제11로 00060-00000 | 2026.08.19 | 2억 7,600만원 | 9,000만원 | 32.6% | 매각 |