2024타경12896
유찰 3회지분매각| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로 245, 7층703호 (산척동,에스엠피타워 주건축물 제1동) [도로명] 경기도 화성시 동탄순환대로 245 (산척동,에스엠피타워 주건축물 제1동) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 'QUEEN'S BODY'상호의 점포로, 인접 호수(702호)와 일괄하여 근린생활시설로 이용중임. |
| 토지면적 | 1,306.6㎡ (395.2평) | 건물면적 | 78㎡ (23.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 497,000,000원 | 최저가격 | (34%)170,471,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)17,047,100원 | 청구금액 | 322,724,937원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.26 | (49%)243,530,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.02 | (34%)170,471,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.06 | (34%)170,471,000원 | 03 |
| 5회 | 2026.11.06 | (24%)119,330,000원 | 진행 |
물건 사진 (15장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 화성시 동탄순환대로 245, 7층703호 (산척동,에스엠피타워 주건축물 제1동) | 주차장 | 1,306.6㎡ (395.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 화성시 동탄순환대로 245, 7층703호 (산척동,에스엠피타워 주건축물 제1동) (경기도 화성시 동탄순환대로 245 (산척동,에스엠피타워 주건축물 제1동)) | 철근콘크리트구조 · 지상8층 | 78㎡ (23.6평) | 토지·건물 일괄평가 | - 'QUEEN'S BODY'상호의 점포로, 인접 호수(702호)와 일괄하여 근린생활시설로 이용중임. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,306.6㎡ (395.2평) 건물: 78㎡ (23.6평) | 497,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 지하1층/지상8층 건물 내 제7층 제703호로서, (사용승인일 : 2020.07.22) 외벽 : 복합판넬, 일부 외장 석재붙임 및 페어글래스 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 마감 등, 창호 : 페어글래스창호 마감 등임. 본건은 인접 호수와 일괄하여 근린생활시설로 이용중임.(후면 별첨 "내부구조도" 참조) 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클 러설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음. 인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 대체로 가장형의 토지이며, 자동차관련시설(주차장) 및 근린생활시설 건부지로
본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "정현초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지, 중소규모의 상업용부동산, 각종 근린생활시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 지역 으로서 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상 황은 보통인 편임.
- 'QUEEN'S BODY'상호의 점포로, 인접 호수(702호)와 일괄하여 근린생활시설로 이용중임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-11-09 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 322,724,937원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 'QUEEN'S BODY'상호의 점포로, 인접 호수(702호)와 일괄하여 근린생활시설로 이용중임.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 화성시 동탄순환대로 245, 7층703호 (산척동,에스엠피타워 주건축물 제1동) | 대지면적 | 1,306.6㎡ (395.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 78㎡ (23.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.0% |
| 주용도 | 근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 화성시 관할 등기소 (수원지방법원) | 경기도 수원시 영통구 법조로 105 (하동) 등기국(과) | 031-210-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 화성시세무서 | 화성시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 동탄순환대로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 화성시 동탄순환대로 245, 7층703호 (산척동,에스엠피타워 주건축물 제1동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 9,700만원 | 4억 754만원 | 82% | 6.2명 | 4억 754만원 |
| 최근 3개월 | 4억 9,700만원 | 4억 257만원 | 81% | 5.8명 | 4억 257만원 |
| 최근 6개월 | 4억 9,700만원 | 3억 9,760만원 | 80% | 5.4명 | 3억 9,760만원 |
| 최근 12개월 | 4억 9,700만원 | 3억 9,263만원 | 79% | 5.1명 | 3억 9,263만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 8,523만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,511만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 1,046만원
- 필요 현금(실투자)
- 8,366만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 2,853만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,938만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 15장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경57100 | 근린상가 | 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로14길 77 (산척동) | 2026.06.02 | 8억 4,600만원 | 2억 5,600만원 | 30.3% | 매각 |
| 2025타경1485 | 근린상가 | 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로12길 12 (산척동) | 2026.08.21 | 7억 1,100만원 | 1억 2,119만원 | 17% | 매각 |
| 2024타경80950 | 근린상가 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로8길 60 (산척동) | 2026.05.27 | 5억 8,000만원 | 1억 105만원 | 17.4% | 매각 |
| 2024타경12889 | 근린상가 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로6길 23 (산척동) | 2026.09.07 | 18억 7,500만원 | 3억 7,500만원 | 20% | 매각 |
| 2024타경5324 | 근린상가 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로6길 23 (산척동) | 2026.07.22 | 13억원 | 2억 4,000만원 | 18.5% | 변경 |
| 2025타경922 | 근린상가 | 경기도 화성시 송동 725-1 더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬 1층1033호 | 2026.10.23 | 11억 5,000만원 | 2억 110만원 | 17.5% | 매각 |
| 2024타경11985 | 근린상가 | 경기도 화성시 송동 725-1 더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬 | 2026.09.08 | 3억 7,400만원 | 8,000만원 | 21.4% | 매각 |
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