관련물건번호 (1건)

2025타경540 (4)

유찰 1회제시외건물포함대지권미등기

매각기일:2026.11.03 (제112호법정)|담당계:서울남부지방법원 경매14계 (02-2192-0053)|배당종기일:2025.09.30

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소재지	서울특별시 영등포구 신길동 1364			경매구분	부동산강제경매
물건종류	다가구주택	접수/개시결정	-	매각물건	-토지만 매각(제시외 건물㉣ 매각 제외) -미등기건물이나 일반건축물대장상 등재되어 있는 타인소유(대장상 소유자 : 윤OO)의 합법적인 건축물(감정서상 제시외 건물㉣, 세멘부럭조 판넬지붕 단층 연면적 54.88㎡)이 소재하며, '본 건물은 매입이 완료되어 철거 예정입니다 (가칭)여의샛강지역주택조합추진위원회'란 문구가 부착되어 있으나 매입 여부는 불명확함 -제시외 지상건물에 따른 제한상태를 고려한 소유권 제한단가 적용(감정평가서 참조) -대방역세권
토지면적	182㎡ (55.1평)	건물면적	0 (제시외 건물 포함)	소유자	비공개 (개인)
감정가격	1,117,600,000원	최저가격	(100%)1,117,600,000원	채무자	비공개 (소유자 겸 채무자)
입찰보증금	(10%)111,760,000원	청구금액	3,182,184,540원	채권자	금융기관/신청채권자

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
2회	2026.11.03	(100%)1,117,600,000원	진행중

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물건 사진 (1장)

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현장 · 공간정보 뷰어

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매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 3,445,000원/㎡ / 사용승인·보존 : 1966-12-06

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	서울특별시 영등포구 신길동 1364	대 (준주거지역)	182㎡ (55.1평)	토지·건물 일괄평가공시지가 3,445,000원/㎡	매각포함
건물 2	서울특별시 영등포구 신길동 1364	블록구조 · (단독주택)	-	토지·건물 일괄평가	-토지만 매각(제시외 건물㉣ 매각 제외) -미등기건물이나 일반건축물대장상 등재되어 있는 타인소유(대장상 소유자 : 윤OO)의 합법적인 건축물(감정서상 제시외 건물㉣, 세멘부럭조 판넬지붕 단층 연면적 54.88㎡)이 소재하며, '본 건물은 매입이 완료되어 철거 예정입니다 (가칭)여의샛강지역주택조합추진위원회'란 문구가 부착되어 있으나 매입 여부는 불명확함 -제시외 지상건물에 따른 제한상태를 고려한 소유권 제한단가 적용(감정평가서 참조) -대방역세권
총 감정가격 합계			토지: 182㎡ (55.1평) 건물: -	1,117,600,000원

[현황 · 위치 및 주변환경]

기호(1,3,4): 본건 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "신길역(1호선)" 남동측 인근에 위치하 며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지 역으로 제반환경 보통임. 기호(6): 본건 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "대방역(1호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대방역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업구역으로서, 소규모 아파트단지, 단 독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환 경 보통임. 기호(1,3,4) : 본건까지 차량 출입 용이하며, 서측으로 신길역(1호선), 남동측으로 대방역 (1호선) 및 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 양호임. 기호(6) : 본건 인근까지 차량출입 용이하며, 남동측으로 대방역(1호선) 및 인근에 버스정류 장 이 소재하여 교통사정은 양호임. 기호(1) : 부정형 평지의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 기호(

[참고사항]

-토지만 매각(제시외 건물㉣ 매각 제외) -미등기건물이나 일반건축물대장상 등재되어 있는 타인소유(대장상 소유자 : 윤OO)의 합법적인 건축물(감정서상 제시외 건물㉣, 세멘부럭조 판넬지붕 단층 연면적 54.88㎡)이 소재하며, '본 건물은 매입이 완료되어 철거 예정입니다 (가칭)여의샛강지역주택조합추진위원회'란 문구가 부착되어 있으나 매입 여부는 불명확함 -제시외 지상건물에 따른 제한상태를 고려한 소유권 제한단가 적용(감정평가서 참조) -대방역세권

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2025-06-05|배당요구종기일 : 2025.09.30

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
(주) 신우지앤씨 대항력 없음	컨테이너	전입: - 확정: - 배당: -	보: 25원	매수인 인수사항 없음	-
이OO 대항력 없음	01	전입: - 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
계 (2건)	-		보: 25원	인수총액 0원	-

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2025.06.05. 압류|청구/채권금액 : 3,182,184,540원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2025-06-05	압류	선순위 권리자	-	말소	말소기준권리 (최선순위)
2	-	경매개시결정(신청채권)	신청채권자	3,182,184,540원	소멸	경매신청 채권청구액

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	금융기관/신청채권자	채무자	비공개 (소유자 겸 채무자)
소유자	비공개 (개인)	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	서울특별시 영등포구 신길동 1364			대지면적	-
연면적	54.88㎡ (16.6평)	건축면적	54.88㎡ (16.6평)	건폐율 / 용적률	- / -
주용도	단독주택	주구조 / 층수	블록구조	사용승인일자	1966-12-06

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	영등포구 관할 등기소 (서울남부지방법원)	서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과)	02-2192-1114	홈페이지 ↗
지방국세청	서울지방국세청	서울특별시 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	영등포구세무서	영등포구 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	신길동 행정복지센터(주민센터)	서울특별시 영등포구 신길동 1364	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	11억 1,760만원	9억 1,643만원	82%	6.2명	9억 1,643만원
최근 3개월	11억 1,760만원	9억 525만원	81%	5.8명	9억 525만원
최근 6개월	11억 1,760만원	8억 9,408만원	80%	5.4명	8억 9,408만원
최근 12개월	11억 1,760만원	8억 8,290만원	79%	5.1명	8억 8,290만원

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R4전문가 검토 권장

위험도 점수: 91점 / 100점

자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.

비소멸 권리 신호확인

수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

원문 문서 부족확인

연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.

사진 자료 부족확인

연결된 사진 자료가 없습니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

11억 1,760만원

예상 대출액: 5억 5,880만원
필요 현금(실투자): 5억 7,909만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

12억 700만원

예상 대출액: 7억 2,420만원
필요 현금(실투자): 5억 408만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

12억 9,641만원

예상 대출액: 8억 4,267만원
필요 현금(실투자): 4억 7,600만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 2건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장확인 필요

사진 0장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격준비 완료

감정가 대비 0% 하락, 유찰 1회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
4
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 5건 분석

평균 낙찰가율 95.05%

최고 131.3% · 최저 57.9%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (5건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2025타경52024	단독·다가구	서울특별시 은평구 증산로17가길 7 (신사동)	2026.11.03	1억 6,600만원	1억 4,199만원	85.5%	매각
2025타경103371	단독·다가구	서울특별시 관악구 서원1길 32 (신림동, 태경빌)	2026.10.20	3억 5,200만원	3억 7,500만원	106.5%	매각
2025타경103028	단독·다가구	서울특별시 관악구 법원단지22길 11 (신림동, 현대빌라)	2026.10.14	2억 300만원	1억 9,066만원	93.9%	매각
2026타경100814	단독·다가구	(상도동,리안아트)	2026.10.13	3억 200만원	3억 9,650만원	131.3%	매각
2024타경570012	다세대·연립	인천광역시 미추홀구 수봉로83번길 00035-00000	2026.09.10	1억 3,000만원	7,533만원	57.9%	매각