2025타경51706
유찰 1회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 목포시 포미로 19 (용해동) [도로명] 전라남도 목포시 포미로 23 (용해동,포미타운주공1단지) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 접수/개시결정 | 2025.11.20 | 매각물건 | 미납관리비 약 210,000원(25년 12월 기준)있음 |
| 토지면적 | 32,427.6㎡ (9809.3평) | 건물면적 | 51.74㎡ (15.7평) | 소유자 | 황OO |
| 감정가격 | 107,000,000원 | 최저가격 | (70%)74,900,000원 | 채무자 | 황OO |
| 입찰보증금 | (10%)7,490,000원 | 낙찰가격 | 91,055,000원 | 채권자 | 목OOOOOOO |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.08 | (100%)107,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.20 | (70%)74,900,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.10.26 | (70%)74,900,000원 | 진행 |
물건 사진 (1장)
사진 01 · 클릭하여 확대| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 목포시 포미로 19 (용해동) | 대 | 32,427.6㎡ (9809.3평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 목포시 포미로 19 (용해동) (전라남도 목포시 포미로 23 (용해동,포미타운주공1단지)) | 철근콘크리트구조 · 지상15층 | 51.74㎡ (15.7평) | 토지·건물 일괄평가 | 미납관리비 약 210,000원(25년 12월 기준)있음 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 32,427.6㎡ (9809.3평) 건물: 51.74㎡ (15.7평) | 107,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건물(사용승인일:2004.11.26)내 5층 506호로 외벽: 콘크리트위 페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창임. 공동주택(아파트)으로 이용중임. 기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 시설됨. 부정형 평지의 아파트부지임. 3면이 도로에 접하며, 동측과 서측 도로를 이용하여 차량통행함. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구임. 없 음. 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음
본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 용해초등학교 남측 인근에 위치하는 '포미타운주공 1단지 107동 5층 506호'로, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 택지개발지구로 주거환경 양호함. 본건까지 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통여건 양호함.
미납관리비 약 210,000원(25년 12월 기준)있음
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-03-20 | 근저당권 | 송OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2025-11-20 | 경매개시결정(신청채권) | 목OOOOOOO | 69,700,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
미납관리비 약 210,000원(25년 12월 기준)있음
당사자 내역
| 채권자 | 목OOOOOOO | 채무자 | 황OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 황OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 목포시 포미로 19 (용해동) | 대지면적 | 32,427.6㎡ (9809.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 51.74㎡ (15.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.2% |
| 주용도 | 아파트 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 목포시 관할 등기소 (목포지원) | 목포지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 목포시세무서 | 목포시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 포미로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 목포시 포미로 19 (용해동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 700만원 | 8,774만원 | 82% | 6.2명 | 8,774만원 |
| 최근 3개월 | 1억 700만원 | 8,667만원 | 81% | 5.8명 | 8,667만원 |
| 최근 6개월 | 1억 700만원 | 8,560만원 | 80% | 5.4명 | 8,560만원 |
| 최근 12개월 | 1억 700만원 | 8,453만원 | 79% | 5.1명 | 8,453만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 32점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 3,745만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,627만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 4,853만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,124만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 5,647만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,936만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 1장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
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