2026타경122
유찰 2회제시외건물포함✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.10 (제112호법정)||
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| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 385-22 [도로명] 서울특별시 강서구 강서로20길 25 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 일괄매각, 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 220㎡ (66.6평) | 건물면적 | 123.1㎡ (37.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 김OO |
| 감정가격 | 3,025,756,000원 | 최저가격 | (80%)2,420,605,000원 | 채무자 | 김OO (채무자겸소유자) |
| 입찰보증금 | (10%)242,060,500원 | 청구금액 | 390,652,167원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
■
입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.11.10 | (80%)2,420,605,000원 | 진행중 |
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물건 사진 (50장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강서구 화곡동 385-22 | 대 (제2종일반주거지역) | 220㎡ (66.6평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,646,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강서구 화곡동 385-22 (서울특별시 강서구 강서로20길 25) | 철근콘크리트구조 · (제2종근린생활시설) | 123.1㎡ (37.2평) | 일괄평가 (대장연면적 566.74㎡) | - 일괄매각, 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 220㎡ (66.6평) 건물: 123.1㎡ (37.2평) | 3,025,756,000원 | |||
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(2,5호선)" 북측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통임. 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 까치산역(2,5호선)이 소재 하는 등 대중교통 이용 편의도는 무난한 편임. 대체로 장방형 토지로서, 건부지(제2종근린생활시설(고시원))로 이용중임. 본건 남측으로 세로(가)와 접하며, 서측으로 막다른 도로와 접함. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억 제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20~2026.12.31)임
[참고사항]
- 일괄매각, 제시외 건물 포함
■
임차인 현황
말소기준일(소액) : 2018-09-14|배당요구종기일 : 2026.07.21
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2012-03-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 2층 304호 전부 | 전입: 2014-07-25 확정: - 배당: - | 보: 5,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 황OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2015-02-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 강OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2017-05-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2018-07-30 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2019-01-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2019-06-11 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2019-11-08 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2019-12-02 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2020-10-19 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2021-10-22 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 허OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2022-02-17 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2022-04-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2022-05-09 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| MANNING BETHAN 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2022-08-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-03-27 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 전OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2023-12-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 서OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-03-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 안OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-07-23 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 권OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-11-04 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-01-03 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-02-24 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-07-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2025-11-05 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 최OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2026-01-14 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2026-02-20 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 이OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2026-03-31 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (27건) | - | 보: 5,500만원 | 인수총액 0원 | - | |
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 토지, 건물 : 2018.09.14. 근저당권|청구/채권금액 : 390,652,167원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2018-09-14 | 근저당권 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 390,652,167원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
- 일괄매각, 제시외 건물 포함
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당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 김OO (채무자겸소유자) |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 김OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
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국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
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체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강서구 화곡동 385-22 | 대지면적 | 222㎡ (67.2평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 566.74㎡ (171.4평) | 건축면적 | 123.1㎡ (37.2평) | 건폐율 / 용적률 | 55.5% / 255.3% |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2010-12-14 |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강서구 관할 등기소 (서울남부지방법원) | 서울특별시 양천구 신월로 386 (신정동) 등기국(과) | 02-2192-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강서구세무서 | 강서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화곡동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강서구 화곡동 385-22 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 30억 2,575만원 | 24억 8,111만원 | 82% | 6.2명 | 24억 8,111만원 |
| 최근 3개월 | 30억 2,575만원 | 24억 5,086만원 | 81% | 5.8명 | 24억 5,086만원 |
| 최근 6개월 | 30억 2,575만원 | 24억 2,060만원 | 80% | 5.4명 | 24억 2,060만원 |
| 최근 12개월 | 30억 2,575만원 | 23억 9,034만원 | 79% | 5.1명 | 23억 9,034만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R3중점 확인 필요
위험도 점수: 53점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 부족주의
등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 27건 있습니다.
원문 문서 부족확인
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
24억 2,060만원
- 예상 대출액
- 12억 1,030만원
- 필요 현금(실투자)
- 12억 4,492만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
26억 1,425만원
- 예상 대출액
- 15억 6,855만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 8,245만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
28억 790만원
- 예상 대출액
- 18억 2,513만원
- 필요 현금(실투자)
- 10억 2,165만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리확인 필요
등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 27건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문확인 필요
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 50장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격준비 완료
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 27건 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석평균 낙찰가율 78.45%
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선
인근 유사 물건 낙찰 사례 (3건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경10749 | 근린상가 | 인천광역시 강화군 길상면 강화남로 23 | 2026.10.06 | 2억 4,305만원 | 2억 8,110만원 | 115.7% | 매각 |
| 2024타경3029 | 근린상가 | 서울특별시 강서구 양천로 00344-00000 | 2026.09.01 | 9억 8,800만원 | 7억 2,000만원 | 72.9% | 매각 |
| 2024타경506042 | 근린상가 | 인천광역시 서구 북항로 00030-00000 | 2026.07.10 | 5억 9,800만원 | 2억 8,000만원 | 46.8% | 매각 |
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