2025타경11985
유찰 3회제시외건물포함지분매각✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
2026.11.11 (별관 103호 (입찰)배당법정)||
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| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 174-1 [도로명] 경상남도 창원시 의창구 동읍로 471-3 (에이동) | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물, 관정 및 기계기구 포함(감정평가서 참조). 목록1.과 목록2. 일단지로 이용 중임. 목록6. 공부상 지목 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중이며 공유지분 매각임. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음. |
| 토지면적 | 7,502.39㎡ (2269.5평) | 건물면적 | 1,226.62㎡ (371.1평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 5,027,208,720원 | 최저가격 | (24%)1,207,031,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)120,703,100원 | 청구금액 | 2,413,765,506원 | 채권자 | 채권자 있음 |
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입찰진행입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.06.10 | (49%)2,463,331,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.07.15 | (34%)1,724,331,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.07 | (34%)1,724,331,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.11 | (24%)1,207,031,000원 | 진행 |
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물건 사진 (36장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 174-1 | 공장용지 (제1종일반주거지역) | 7,502.39㎡ (2269.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 255,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 174-1 (경상남도 창원시 의창구 동읍로 471-3 (에이동)) | 철골조 및 철근콘크리트조 | 1,226.62㎡ (371.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물, 관정 및 기계기구 포함(감정평가서 참조). 목록1.과 목록2. 일단지로 이용 중임. 목록6. 공부상 지목 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중이며 공유지분 매각임. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,502.39㎡ (2269.5평) 건물: 1,226.62㎡ (371.1평) | 5,027,208,720원 | |||
[공부와의 차이]
철근콘크리트조 티이.에이치.케이75판넬지붕 3층 건물로서 (사용승인일: 2000.10.02. / 증축일: 2003.06.25., 2005.10.28.) 외벽: 판넬 잇기 및 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지, 페인팅, 타일 등 마감, 천장: 텍스 등 마감, 바닥: 하드너, 타일 등 마감, 창호: PVC창호 등 마감임. 이용상황: 공장 및 사무실 등으로 이용 중임. 기호(4): 벽돌구조 경사스라브지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2000.10.02.) 외벽: 페인팅 등 마감, 내
[현황 · 위치 및 주변환경]
본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 소재 <고양마을회관> 북측 인근에 위치하고 주위는 중·소규모의 공장, 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임. 기호(1, 2): 2필 일단지로서, 남동하향의 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임. 기호(6): 남동하향의 완경사지대 내 부정형 토지로서, 도로 등으로 이용 중임. 기호(3): 철골조 및
[참고사항]
일괄매각. 제시외 건물, 관정 및 기계기구 포함(감정평가서 참조). 목록1.과 목록2. 일단지로 이용 중임. 목록6. 공부상 지목 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중이며 공유지분 매각임. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.
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임차인 현황
말소기준일(소액) : 2022-09-08|배당요구종기일 : 2025.11.25
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 금OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2013-11-05 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 금용전기 주식회사 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2013-11-05 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 지지지 주식회사 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2013-11-11 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 1,100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 지OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2013-11-11 확정: - 배당: - | 보: 3,000만원 월: 1,100,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 피OO 대항력 있음 | 1층 일부 | 전입: 2015-10-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 피앤제이헬스케어 주식회사 대항력 없음 | 기타 / 1층 일부 | 전입: 2015-10-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 피앤제이헬스케어 주식회사 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2015-10-01 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 지OO 대항력 있음 | 미상 | 전입: 2018-10-25 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 지트썬 주식회사 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2018-10-25 확정: - 배당: - | 보: 2,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 라OO 대항력 없음 | 3층 일부 | 전입: 2022-12-19 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 라인디엔아이 주식회사 대항력 없음 | 기타 / 3층 일부 | 전입: 2022-12-19 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 라이종합건설 대항력 없음 | 기타 / 2층 일부 | 전입: 2022-12-26 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주식회사 라인종합건설 대항력 없음 | 기타 / 2층 일부 | 전입: 2022-12-27 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 주OO 대항력 없음 | 2층75.57㎡ | 전입: 2022-12-27 확정: - 배당: - | 보: 1억원 월: 1,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 에이동 | 전입: 2023-04-20 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 3,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 김OO 대항력 없음 | 기타 / 에이동 | 전입: 2023-04-20 확정: - 배당: - | 보: 5,000만원 월: 3,000,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 기타 / 1층 일부 | 전입: 2023-06-05 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 박OO 대항력 없음 | 1층 일부 | 전입: 2023-06-05 확정: - 배당: - | 보: 500만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 방OO 대항력 없음 | 기타 / 1층 일부 | 전입: 2023-08-14 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 방OO 대항력 없음 | 1층 일부 | 전입: 2023-08-14 확정: - 배당: - | 보: 1,000만원 월: 500,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 토브 주식회사 대항력 없음 | 기타 | 전입: 2024-11-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 토OO 대항력 없음 | 미상 | 전입: 2024-11-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (22건) | - | 보: 8억 3,000만원 월: 16,200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
■
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
말소기준권리 : 목록 1.~6. 2022. 9. 8. 근저당권|청구/채권금액 : 2,413,765,506원
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2022-09-08 | 소유권 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2022-09-08 | 근저당권 | 케OO | 2,796,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-05-30 | 근저당권 | 부OO | 1,140,000,000원 | 소멸 | - |
| 4 | 2024-09-03 | 압류 | 창OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-08-25 | 임의경매 | 무OO | - | 소멸 | - |
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물, 관정 및 기계기구 포함(감정평가서 참조). 목록1.과 목록2. 일단지로 이용 중임. 목록6. 공부상 지목 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중이며 공유지분 매각임. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.
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당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
■
국토교통부 실거래가 원문 ↗국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
■
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
■
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 174-1 | 대지면적 | 7,502.39㎡ (2269.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 1,226.62㎡ (371.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 16.3% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 철골조 및 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
■
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원시 관할 등기소 (창원지방법원 밀양지원) | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 (상남면 예림리) 등기국(과) | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 경상남도 관할 지방국세청 | 경상남도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 창원시세무서 | 창원시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 의창구 행정복지센터(주민센터) | 경상남도 창원시 의창구 동읍 174-1 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
■
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 50억 2,720만원 | 41억 2,231만원 | 82% | 6.2명 | 41억 2,231만원 |
| 최근 3개월 | 50억 2,720만원 | 40억 7,203만원 | 81% | 5.8명 | 40억 7,203만원 |
| 최근 6개월 | 50억 2,720만원 | 40억 2,176만원 | 80% | 5.4명 | 40억 2,176만원 |
| 최근 12개월 | 50억 2,720만원 | 39억 7,149만원 | 79% | 5.1명 | 39억 7,149만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
38억 7,985만원
최저매각가 대비 +3억 6,081만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
110.3%
공장/창고/물류 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수28.1점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수41.4점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수42.605점
가격 매력도 및 안정성 종합
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표R2확인 후 검토
위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차·점유 정보 확인 필요주의
임차인 또는 점유 관련 데이터가 22건 있습니다.
큰 가격 할인확인
감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
유찰 반복확인
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금보수 시나리오
12억 703만원
- 예상 대출액
- 6억 351만원
- 필요 현금(실투자)
- 6억 2,479만원
- 가정 조건
- LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
13억 359만원
- 예상 대출액
- 7억 8,215만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 4,377만원
- 가정 조건
- LTV 60%
공격 시나리오
14억 15만원
- 예상 대출액
- 9억 1,010만원
- 필요 현금(실투자)
- 5억 1,345만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트권리준비 완료
등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
점유확인 필요
임차·점유 데이터 22건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
원문준비 완료
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
현장준비 완료
사진 48장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
가격확인 필요
감정가 대비 76.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
자금준비 완료
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 22건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 76.0%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
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