2025타경313
유찰 3회지분매각| 소재지 | 서울특별시 송파구 석촌동 256 빌라드그리움석촌 [도로명] (석촌동,빌라드그리움석촌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 현재 구분건물의 요건에 미흡하나 주기둥이 남아 있고 경계벽을 제거하여 인접호수 407~409호 함께 구분벽체 없이 "엘심포니음악학원"으로 이용 중이며 구분건물의 호실별 위치와 면적 등은 건축물현황도 참조. 경계복원 가능여부 및 비용 등은 전문가의 판단이 필요함. |
| 토지면적 | 1,483.5㎡ (448.8평) | 건물면적 | 41.58㎡ (12.6평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 376,000,000원 | 최저가격 | (64%)240,640,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)24,064,000원 | 청구금액 | 242,776,644원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.27 | (64%)240,640,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.09.07 | (51%)192,512,000원 | 진행 |
| 4회 | 2026.09.07 | (51%)192,512,000원 | 변경 |
| 3회 | 2026.11.23 | (64%)240,640,000원 | 03 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 석촌동 256 빌라드그리움석촌 | 대 (제2종일반주거지역) | 1,483.5㎡ (448.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 10,130,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 석촌동 256 빌라드그리움석촌 ((석촌동,빌라드그리움석촌)) | 철근콘크리트구조 · (제1종근린생활시설) | 41.58㎡ (12.6평) | 토지·건물 일괄평가 | 현재 구분건물의 요건에 미흡하나 주기둥이 남아 있고 경계벽을 제거하여 인접호수 407~409호 함께 구분벽체 없이 "엘심포니음악학원"으로 이용 중이며 구분건물의 호실별 위치와 면적 등은 건축물현황도 참조. 경계복원 가능여부 및 비용 등은 전문가의 판단이 필요함. |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,483.5㎡ (448.8평) 건물: 41.58㎡ (12.6평) | 376,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제4층 제406호로서, (사용승인일 2019.02.28) 외벽: 적벽돌 쌓기 및 석재붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 바닥: 바닥재 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임. 본건은 공부상 제1종근린생활시설(의원)로 현재 인접호수 407~409호와 함께 구분벽체 없이 일체로 '엘심포니음악학원'으로 이용중임. 본건은 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음. 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서 주상
본건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 '석촌초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상업용 및 업무용 시설이 소재하는 노선상가지대로 후면에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하고 주변환경은 보통임. 본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 8·9호선 '석촌역'이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
현재 구분건물의 요건에 미흡하나 주기둥이 남아 있고 경계벽을 제거하여 인접호수 407~409호 함께 구분벽체 없이 "엘심포니음악학원"으로 이용 중이며 구분건물의 호실별 위치와 면적 등은 건축물현황도 참조. 경계복원 가능여부 및 비용 등은 전문가의 판단이 필요함.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-12-01 확정: 2023-10-12 배당: 2025-08-04 | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 주거 | 전입: 2019-12-01 확정: 2023-10-12 배당: 2025-08-04 | 보: 1,500만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 406호 | 전입: 2020-01-01 확정: 2023-10-12 배당: 2025-08-04 | 보: 1,500만원 월: 1,200,000원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 정OO 대항력 없음 | 점포 / 406호 | 전입: 2020-01-17 확정: 2023-10-12 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (4건) | - | 보: 4,500만원 월: 1,200,000원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-09-02 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-09-02 | 근저당권 | (OOOOOO | 345,600,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-05-19 | 임의경매 | (OOOOOOO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-05-19 | 압류 | 송OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2025-05-26 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
현재 구분건물의 요건에 미흡하나 주기둥이 남아 있고 경계벽을 제거하여 인접호수 407~409호 함께 구분벽체 없이 "엘심포니음악학원"으로 이용 중이며 구분건물의 호실별 위치와 면적 등은 건축물현황도 참조. 경계복원 가능여부 및 비용 등은 전문가의 판단이 필요함.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 256 빌라드그리움석촌
| 단지명 | 256 빌라드그리움석촌 | 총 세대수 | 20세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 9층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 석촌동 256 빌라드그리움석촌 | 대지면적 | 1,483.5㎡ (448.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 41.58㎡ (12.6평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.8% |
| 주용도 | 제1종근린생활시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 | 사용승인일자 | 2019-02-28 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 석촌동 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 석촌동 256 빌라드그리움석촌 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 3억 7,600만원 | 3억 832만원 | 82% | 6.2명 | 3억 832만원 |
| 최근 3개월 | 3억 7,600만원 | 3억 456만원 | 81% | 5.8명 | 3억 456만원 |
| 최근 6개월 | 3억 7,600만원 | 3억 80만원 | 80% | 5.4명 | 3억 80만원 |
| 최근 12개월 | 3억 7,600만원 | 2억 9,704만원 | 79% | 5.1명 | 2억 9,704만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 26점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 2,032만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,096만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 5,593만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,481만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 8,144만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 877만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 4건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 36장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 36.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 4건 있습니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경51820 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.10.12 | 2억 7,000만원 | 2억 1,495만원 | 79.6% | 매각 |
| 2025타경51928 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.08.03 | 4억 3,400만원 | 3억 7,778만원 | 87% | 매각 |
| 2025타경51344 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로42길 4-5 (송파동, 에스아이팰리스 레이크잠실) | 2026.07.06 | 2억 8,100만원 | 2억 5,012만원 | 89% | 매각 |
| 2025타경281 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 백제고분로45길 22-17 (송파동) | 2026.08.10 | 45억 3,491만원 | 42억 6,289만원 | 94% | 매각 |
| 2024타경117731 | 오피스텔 | 서울특별시 강남구 광평로 295 (수서동) | 2026.01.08 | 3억 3,400만원 | 3억 731만원 | 92% | 매각 |
| 2024타경117731 | 오피스텔 | 서울특별시 강남구 광평로 295 (수서동) | 2026.04.23 | 3억 3,400만원 | 2억 2,000만원 | 65.9% | 매각 |
| 2025타경51275 | 오피스텔 | 서울특별시 송파구 삼전로8길 3-11 (삼전동) | 2026.08.31 | 2억 5,200만원 | 1억 8,901만원 | 75% | 매각 |
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