2025타경595
유찰 3회지분매각| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54 (고잔동) [도로명] 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,421.2㎡ (429.9평) | 건물면적 | 32.68㎡ (9.9평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 264,000,000원 | 최저가격 | (17%)44,370,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)4,437,000원 | 청구금액 | 148,365,692원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.07.07 | (49%)129,360,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.25 | (34%)90,552,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.10.06 | (24%)63,386,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.11.17 | (17%)44,370,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54 (고잔동) | 대 (중심상업지역) | 1,421.2㎡ (429.9평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 4,591,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54 (고잔동) (경기도 안산시 단원구 고잔1길 54) | 철근콘크리트조 | 32.68㎡ (9.9평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,421.2㎡ (429.9평) 건물: 32.68㎡ (9.9평) | 264,000,000원 | |||
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 5층 건물 내 1층 111호로 외벽 : 치장 타일 마감 등. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등. 바닥 : 타일 마감 등. 근린생활시설이며, 현황 공실임. 위생, 급배수 설비, 소화전, 승강기 설비 등이 되어 있음. 가장형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중임. 북측 및 동측으로 포장도로가 소재함. 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장
본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '중앙역' 북측 인근에 소재하며, 주위로는 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 상업지대로 제반 주위 환경은 보통임. 본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-10-14 | 소유권 | 권OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2020-10-14 | 근저당권 | 수OO | 168,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2025-05-01 | 임의경매 | 수OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54 (고잔동) | 대지면적 | 1,421.2㎡ (429.9평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 32.68㎡ (9.9평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 2.3% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 안산시 관할 등기소 (안산지원) | 안산지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 안산시세무서 | 안산시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 단원구 행정복지센터(주민센터) | 경기도 안산시 단원구 고잔1길 54 (고잔동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 6,400만원 | 2억 1,648만원 | 82% | 6.2명 | 2억 1,648만원 |
| 최근 3개월 | 2억 6,400만원 | 2억 1,384만원 | 81% | 5.8명 | 2억 1,384만원 |
| 최근 6개월 | 2억 6,400만원 | 2억 1,120만원 | 80% | 5.4명 | 2억 1,120만원 |
| 최근 12개월 | 2억 6,400만원 | 2억 856만원 | 79% | 5.1명 | 2억 856만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 2,218만원
- 필요 현금(실투자)
- 3,067만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 2,875만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,769만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 3,345만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,658만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 30장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 83.2% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 83.2%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52314 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 고잔로 116 (고잔동) | 2026.05.14 | 7,800만원 | 7,438만원 | 95.4% | 매각 |
| 2025타경51766 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 고잔1길 70 (고잔동) | 2026.05.26 | 1억 5,900만원 | 1억 10만원 | 63% | 매각 |
| 2025타경53042 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 당곡로 27 (고잔동) | 2026.08.11 | 9,900만원 | 6,237만원 | 63% | 매각 |
| 2025타경51697 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 당곡로 33 (고잔동) | 2026.08.26 | 3억 3,800만원 | 1억 6,700만원 | 49.4% | 진행중 |
| 2025타경52580 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 고잔로 57-11 (고잔동) | 2026.08.18 | 1억 1,000만원 | 7,770만원 | 70.6% | 매각 |
| 2025타경52530 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동) | 2026.05.28 | 1억 500만원 | 1억 36만원 | 95.6% | 매각 |
| 2024타경71202 | 오피스텔 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831 (고잔동) | 2026.11.12 | 1억 800만원 | 1,110만원 | 10.3% | 진행중 |
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