2025타경51751
유찰 4회제시외건물포함지분매각| 소재지 | 서울특별시 송파구 송이로26길 16-9 (가락동, 아델리아 라움) [도로명] (가락동,아델리아라움) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 연립주택,다세대,빌라 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 215.3㎡ (65.1평) | 건물면적 | 20.5㎡ (6.2평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 164,880,000원 | 최저가격 | (51%)84,418,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)13,190,400원 | 청구금액 | 160,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.08.31 | (64%)105,523,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.10.12 | (51%)84,418,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.11.16 | (51%)84,418,000원 | 03 |
| 5회 | 2026.11.16 | (41%)67,534,000원 | 진행 |
물건 사진 (39장)
사진 01
사진 02
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사진 04
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 송파구 송이로26길 16-9 (가락동, 아델리아 라움) | 대 (제2종일반주거지역) | 215.3㎡ (65.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 6,433,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 송파구 송이로26길 16-9 (가락동, 아델리아 라움) ((가락동,아델리아라움)) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 20.5㎡ (6.2평) | 토지·건물 일괄평가 | 제시외 건물 포함 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 215.3㎡ (65.1평) 건물: 20.5㎡ (6.2평) | 164,880,000원 | |||
철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2003.06.04) 외벽 : 인조석 붙임 마감등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임. 다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지상 주차장시설 등이 되어 있음. 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있음. 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교
본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 지하철 3·8호선 '가락시장역' 동측에 위치하며 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철 3·8호선 '가락시장역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.
제시외 건물 포함
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배OO 대항력 없음 | 주거 / 402호 | 전입: 2021-09-06 확정: - 배당: - | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 배OO 대항력 있음 | 402호 | 전입: 2021-09-06 확정: 2021-08-11 배당: 2025-10-23 | 보: 1억 6,000만원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 1억 6,000만원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2025-07-31 | 강제경매개시결정 | 선순위 권리자 | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 160,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
제시외 건물 포함
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 아델리아 라움)
| 단지명 | 아델리아 라움) | 총 세대수 | 12세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 5층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 송파구 송이로26길 16-9 (가락동, 아델리아 라움) | 대지면적 | 215.3㎡ (65.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 20.5㎡ (6.2평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 9.5% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2003-06-04 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 송파구 관할 등기소 (서울동부지방법원) | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) 등기국(과) | 02-2204-2114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 송파구세무서 | 송파구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 송이로26길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 송파구 송이로26길 16-9 (가락동, 아델리아 라움) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 1억 6,488만원 | 1억 3,520만원 | 82% | 6.2명 | 1억 3,520만원 |
| 최근 3개월 | 1억 6,488만원 | 1억 3,355만원 | 81% | 5.8명 | 1억 3,355만원 |
| 최근 6개월 | 1억 6,488만원 | 1억 3,190만원 | 80% | 5.4명 | 1억 3,190만원 |
| 최근 12개월 | 1억 6,488만원 | 1억 3,025만원 | 79% | 5.1명 | 1억 3,025만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 98점 / 100점
자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.
핵심 주의 요인 (6건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 48.8%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 4,220만원
- 필요 현금(실투자)
- 5,113만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 5,470만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,547만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 6,365만원
- 필요 현금(실투자)
- 4,335만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 39장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 48.8% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 3
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 4
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (17건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경3491 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 송이로27길 16 (가락동) | 2026.08.31 | 9억 9,929만원 | 5억 4,023만원 | 54.1% | 매각 |
| 2024타경64458 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 송이로36길 43 (문정동) | 2026.10.12 | 2억 7,700만원 | 2억 5,100만원 | 90.6% | 매각 |
| 2025타경51050 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 새말로6길 44-1 (문정동, 아마란스) | 2026.08.31 | 7억 400만원 | 5억 8,277만원 | 82.8% | 매각 |
| 2025타경51050 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 새말로6길 44-1 (문정동, 아마란스) | 2026.11.16 | 7억 400만원 | 5억 8,277만원 | 82.8% | ?? |
| 2024타경56525 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 가락로36길 17 (방이동, 골든힐) | 2026.11.16 | 3억 6,500만원 | 4억 3,500만원 | 119.2% | ?? |
| 2023타경877 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 거마로3길 12-1 (거여동) | 2026.09.21 | 35억 73만원 | 29억 3,000만원 | 83.7% | 매각 |
| 2023타경53772 | 단독·다가구 | 서울특별시 송파구 거마로3길 8 (거여동) | 2026.06.01 | 52억 4,803만원 | 36억 7,530만원 | 70% | 진행중 |
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