2024타경6168
유찰 9회지분매각| 소재지 | 서울특별시 강북구 삼양로 494-1 (수유동, 런던빌 A동) [도로명] 서울특별시 강북구 삼양로 494-1 (수유동,런던빌) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 301㎡ (91.1평) | 건물면적 | 29.96㎡ (9.1평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 210,000,000원 | 최저가격 | (13%)28,186,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)2,818,600원 | 청구금액 | 197,000,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 7회 | 2026.07.14 | (26%)55,050,000원 | 유찰 |
| 8회 | 2026.08.19 | (21%)44,040,000원 | 유찰 |
| 9회 | 2026.09.29 | (17%)35,232,000원 | 유찰 |
| 10회 | 2026.10.27 | (13%)28,186,000원 | 진행 |
물건 사진 (19장)
사진 01
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 강북구 삼양로 494-1 (수유동, 런던빌 A동) | 대 (준주거지역) | 301㎡ (91.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 5,184,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 강북구 삼양로 494-1 (수유동, 런던빌 A동) (서울특별시 강북구 삼양로 494-1 (수유동,런던빌)) | 철근콘크리트구조 · 지상8층 | 29.96㎡ (9.1평) | 토지·건물 일괄평가 | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 301㎡ (91.1평) 건물: 29.96㎡ (9.1평) | 210,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제702호로서 외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등 임. 도시형생활주택으로 이용 중임.(후면 "건물개황도" 참조) 승강기, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음. 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 현황 도시형생활주택 건부지로서 이용중임. 본건 남서측으로 약20미터, 북,동측으로 약4미터 내외의 도로와 접함. 1. 수유동 277-32 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)
본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 국립4.19묘지 입구사거리 남측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 단독· 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨. 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 "4.19민주묘지역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허OO 대항력 없음 | 주거 / 에이동702호 | 전입: 2019-12-09 확정: - 배당: - | 보: 1억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 허OO 대항력 있음 | 전부(702호) | 전입: 2019-12-09 확정: 2019-12-09 배당: 2024-12-13 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 허OO 대항력 있음 | 전부(702호) | 전입: 2019-12-09 확정: 2019-12-09 배당: 2024-12-13 | 보: 0원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (3건) | - | 보: 1억원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2017-12-15 | 소유권 | 사OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2023-09-08 | 가압류 | 주OO | 1,279,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2023-11-21 | 압류 | 강OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-05 | 강제경매 | 허OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-16 | 압류 | 국 | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 강북구 삼양로 494-1 (수유동, 런던빌 A동) | 대지면적 | 301㎡ (91.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 29.96㎡ (9.1평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 10.0% |
| 주용도 | 상가,오피스텔,근린시설 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 강북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 강북구세무서 | 강북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 삼양로 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 강북구 삼양로 494-1 (수유동, 런던빌 A동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 1,000만원 | 1억 7,220만원 | 82% | 6.2명 | 1억 7,220만원 |
| 최근 3개월 | 2억 1,000만원 | 1억 7,010만원 | 81% | 5.8명 | 1억 7,010만원 |
| 최근 6개월 | 2억 1,000만원 | 1억 6,800만원 | 80% | 5.4명 | 1억 6,800만원 |
| 최근 12개월 | 2억 1,000만원 | 1억 6,590만원 | 79% | 5.1명 | 1억 6,590만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 36점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
유찰 횟수가 9회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1,409만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,240만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1,826만원
- 필요 현금(실투자)
- 2,051만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2,125만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,980만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 5건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 3건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 19장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 86.6% 하락, 유찰 9회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 86.6%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 9회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (19건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경10577 | 오피스텔 | 서울특별시 강북구 노해로 104 (수유동, 한원힐트리움 수유 아파트) | 2026.05.07 | 2억 3,300만원 | 1억 8,389만원 | 78.9% | 매각 |
| 2025타경12565 | 오피스텔 | 서울특별시 강북구 덕릉로 93 (번동) | 2026.07.14 | 9,000만원 | 8,010만원 | 89% | 매각 |
| 2025타경12970 | 오피스텔 | 서울특별시 강북구 덕릉로 82 (수유동) | 2026.10.13 | 1억 7,200만원 | 1억 2,925만원 | 75.2% | 매각 |
| 2025타경12787 | 오피스텔 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 45 (수유동, 씨엘블루) | 2026.10.13 | 3억 2,000만원 | 2억 4,762만원 | 77.4% | 매각 |
| 2025타경12065 | 오피스텔 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 45 (수유동, 씨엘블루) | 2026.06.09 | 3억 2,100만원 | 2억 1,575만원 | 67.2% | 매각 |
| 2025타경12060 | 오피스텔 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 45 (수유동, 씨엘블루) | 2026.05.07 | 2억 7,800만원 | 1억 8,800만원 | 67.6% | 매각 |
| 2025타경13335 | 오피스텔 | 서울특별시 강북구 수유로12길 41 (수유동, 연승카운티) | 2026.07.21 | 3억 3,200만원 | 2억 4,662만원 | 74.3% | 매각 |
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