2025타경53397
유찰 4회지분매각| 소재지 | 경기도 하남시 미사대로 410 (망월동) [도로명] 경기도 하남시 미사대로 410 (망월동,미사강변 오벨리스크) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 오피스텔 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 토지·건물 일괄매각 |
| 토지면적 | 11,656.5㎡ (3526.1평) | 건물면적 | 46.58㎡ (14.1평) | 소유자 | 박OO |
| 감정가격 | 402,000,000원 | 최저가격 | (70%)281,400,000원 | 채무자 | 박OO |
| 입찰보증금 | (10%)28,140,000원 | 낙찰가격 | 286,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.04.27 | (100%)402,000,000원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.06.01 | (70%)281,400,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.07.06 | (49%)196,980,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.08.10 | (34%)137,886,000원 | 변경 |
| 5회 | 2026.10.19 | (70%)281,400,000원 | 매각 |
물건 사진 (9장)
사진 01
사진 02
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사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 하남시 미사대로 410 (망월동) | 대 (일반상업지역) | 11,656.5㎡ (3526.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 7,778,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 하남시 미사대로 410 (망월동) (경기도 하남시 미사대로 410 (망월동,미사강변 오벨리스크)) | 철골철근콘크리트구조 · 지상10층 · (업무시설) | 46.58㎡ (14.1평) | 일괄평가 (대장연면적 104146.1029㎡) | 매각포함 (일괄매각) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 11,656.5㎡ (3526.1평) 건물: 46.58㎡ (14.1평) | 402,000,000원 | |||
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 제10층 제103-1054호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅, 복합판넬 등 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 본건은 오피스텔(복층구조)로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조) 위생, 급배수, 지역난방설비, 승강기 설비, 소화전설비 등 구비되어 있음. 대체로 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임. 본건 동측, 서측으로 약 30미터 내외, 20미터 내외의 도로 각각 접하고 있음. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20
본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사역' 북동측에 위치한 부동산으로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장, 미사역 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨. 본건은
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주OO 대항력 있음 | 1054호 | 전입: 2022-07-18 확정: 2022-06-15 배당: - | 보: 4억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 조OO 대항력 있음 | 1054호 | 전입: 2022-07-18 확정: 2022-06-15 배당: - | 보: 4억원 | 매수인 인수사항 없음 | - |
| 계 (2건) | - | 보: 8억원 | 인수총액 0원 | - | |
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-02-23 | 소유권 | 박OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2024-10-31 | 임차권설정 | 조OO | 400,000,000원 | 인수 | - |
| 3 | 2025-11-11 | 강제경매 | 주OO | - | 소멸기준 | - |
주의사항 및 매각조건
특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 박OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 박OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 하남시 미사대로 410 (망월동) | 대지면적 | 11,656.5㎡ (3526.1평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 104,146.1㎡ (31504.2평) | 건축면적 | 8,155.11㎡ (2466.9평) | 건폐율 / 용적률 | 70.0% / 893.5% |
| 주용도 | 업무시설 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트구조 · 지하5층 / 지상 10층 | 사용승인일자 | 2020-11-16 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 하남시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 하남시세무서 | 하남시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 미사대로 행정복지센터(주민센터) | 경기도 하남시 미사대로 410 (망월동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 200만원 | 3억 2,964만원 | 82% | 6.2명 | 3억 2,964만원 |
| 최근 3개월 | 4억 200만원 | 3억 2,562만원 | 81% | 5.8명 | 3억 2,562만원 |
| 최근 6개월 | 4억 200만원 | 3억 2,160만원 | 80% | 5.4명 | 3억 2,160만원 |
| 최근 12개월 | 4억 200만원 | 3억 1,758만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,758만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 68점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 4,070만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 5,179만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 8,234만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 3,290만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 2억 1,217만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 2,583만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 3건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 2건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 9장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경52160 | 오피스텔 | 경기도 하남시 미사대로 410 (망월동) | 2026.11.16 | 2억 1,700만원 | 1억 1,000만원 | 50.7% | 매각 |
| 2024타경72204 | 오피스텔 | 경기도 하남시 미사대로 410 (망월동) | 2026.06.15 | 1억 4,700만원 | 1억 888만원 | 74.1% | 매각 |
| 2024타경72204 | 오피스텔 | 경기도 하남시 미사대로 410 (망월동) | 2026.05.11 | 2억 200만원 | 1억 6,300만원 | 80.7% | 매각 |
| 2024타경66445 | 오피스텔 | 경기도 하남시 미사대로 410 (망월동) | 2026.04.27 | 1억 8,600만원 | 1억 1,500만원 | 61.8% | 매각 |
| 2024타경66469 | 오피스텔 | 경기도 하남시 미사대로 410 (망월동) | 2026.04.27 | 1억 8,000만원 | 1억 1,500만원 | 63.9% | 매각 |
| 2025타경52213 | 오피스텔 | 경기도 하남시 미사대로 430 (망월동) | 2026.04.27 | 1억 2,500만원 | 1억 2,500만원 | 100% | 매각 |
| 2025타경52091 | 오피스텔 | 경기도 하남시 미사강변한강로 295 (망월동) | 2026.09.21 | 1억 2,000만원 | 8,516만원 | 71% | 매각 |
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