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대한민국 법원경매정보 기반
제이옥션JAUCTION COURT DATA
관련물건번호 (1건)

2025타경2277

유찰 1회제시외건물포함
매각기일:2026.10.28 (입찰법정)|담당계:광주지방법원 경매13계 (062-239-1938(2층 민사집행과 지법253호))|배당종기일:2025.06.23
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소재지
전남광주통합특별시 화순군 화순읍 자치샘로 21-5
[도로명] 전라남도 화순군 자치샘로 21-5
경매구분부동산임의경매
물건종류근린시설접수/개시결정-매각물건- 일괄매각 - 목록1 지상에 소량의 수목 식재, 매각 포함 - 목록1 지상에 컨테이너 및 저온저장고 소재, 각 매각 제외 - 목록1,3 지상에 제시외 건물 각 소재, 각 매각 포함 - 목록3 공부상 '대지'이나 협소 토지로서 개략적 실측 결과 '도로'로 추정, 측량 등 필요
토지면적0건물면적306.85㎡ (92.8평) (제시외 건물 포함)소유자비공개 (개인)
감정가격1,879,866,380원최저가격
(70%)1,315,907,000원
채무자비공개 (소유자 겸 채무자)
입찰보증금
(10%)131,590,700원
청구금액1,254,314,609원채권자금융기관/신청채권자
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매각 물건 현황

감정기관 : 플OOOOOOOOOO OOO
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1전남광주통합특별시 화순군 화순읍 자치샘로 21-5대-토지·건물 일괄평가매각포함
건물 2전남광주통합특별시 화순군 화순읍 자치샘로 21-5 (전라남도 화순군 자치샘로 21-5)일반철골구조,경량철골구조 · 지상3층306.85㎡ (92.8평)토지·건물 일괄평가- 일괄매각 - 목록1 지상에 소량의 수목 식재, 매각 포함 - 목록1 지상에 컨테이너 및 저온저장고 소재, 각 매각 제외 - 목록1,3 지상에 제시외 건물 각 소재, 각 매각 포함 - 목록3 공부상 '대지'이나 협소 토지로서 개략적 실측 결과 '도로'로 추정, 측량 등 필요
총 감정가격 합계토지: -
건물: 306.85㎡ (92.8평)
1,879,866,380원
[공부와의 차이]

일반철골구조, 경량철골구조 (철근)콘크리트, 판넬지붕 3층 건물로서, 외벽 : 판넬 등 마감 내벽 : 석고보드페인팅, 벽지, 타일, 인테

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 전라남도 화순군 화순읍 교리 소재 '화순경찰서' 서측 인근에 위치하며, 주위는 점포, 단독주택, 건설중인 아파트, 군내버스정류장 등이 소재하는 주상 혼용지대임. 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대체로 양호시 됨. 공히 부정형으로, 1) : 상업용 건부지로 이용중임. 3) : 도로로 추정됨. 1) : 남동측으로 폭 약 8m 내외, 북동측 및 북서측으로 폭 약 3m 내외 도로에 접함. 공히 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역임. - 기호 3)은 공부상 '대지'이나 협소 토지로서 개략적 실측 결과 '도로'로 추정되는 바, 정확한 이용상황은 측량 등을 통하여 재확인하시기 바람. 임대관계는 미상임.

[참고사항]

- 일괄매각 - 목록1 지상에 소량의 수목 식재, 매각 포함 - 목록1 지상에 컨테이너 및 저온저장고 소재, 각 매각 제외 - 목록1,3 지상에 제시외 건물 각 소재, 각 매각 포함 - 목록3 공부상 '대지'이나 협소 토지로서 개략적 실측 결과 '도로'로 추정, 측량 등 필요

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2020-12-03|배당요구종기일 : 2025.06.23
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
김OO
대항력 없음
점포 / 전부
전입: 2024-01-17
확정: -
배당: -
보: 2,600만원
매수인 인수사항 없음
-
이OO
대항력 없음
기타
전입: 2024-02-14
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
이OO
대항력 없음
기타
전입: 2024-09-26
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
계 (3건)-
보: 2,600만원
인수총액 0원-
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2020.12.03. 근저당권|청구/채권금액 : 1,254,314,609원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12020-12-03근저당권김OO-말소말소기준권리 (최선순위)
2-경매개시결정(신청채권)신청채권자1,254,314,609원소멸경매신청 채권청구액
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
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주의사항 및 매각조건

- 일괄매각 - 목록1 지상에 소량의 수목 식재, 매각 포함 - 목록1 지상에 컨테이너 및 저온저장고 소재, 각 매각 제외 - 목록1,3 지상에 제시외 건물 각 소재, 각 매각 포함 - 목록3 공부상 '대지'이나 협소 토지로서 개략적 실측 결과 '도로'로 추정, 측량 등 필요

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당사자 내역

채권자금융기관/신청채권자채무자비공개 (소유자 겸 채무자)
소유자비공개 (개인)관련사건대법원 나의사건검색 ↗
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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
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체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치전남광주통합특별시 화순군 화순읍 자치샘로 21-5대지면적-
연면적306.85㎡ (92.8평)건축면적-건폐율 / 용적률- / -
주용도근린시설주구조 / 층수일반철골구조,경량철골구조 · 지상 3층사용승인일자-
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관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소화순군 관할 등기소 (광주지방법원)광주지방법원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청전남광주통합특별시 관할 지방국세청전남광주통합특별시 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서화순군세무서화순군 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터화순읍 행정복지센터(주민센터)전남광주통합특별시 화순군 화순읍 자치샘로 21-5관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월18억 7,986만원15억 4,149만원82%6.2명15억 4,149만원
최근 3개월18억 7,986만원15억 2,269만원81%5.8명15억 2,269만원
최근 6개월18억 7,986만원15억 389만원80%5.4명15억 389만원
최근 12개월18억 7,986만원14억 8,509만원79%5.1명14억 8,509만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (64%)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
19억 4,963만원
최저매각가 대비 +6,976만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
103.7%
상업/업무시설 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.64점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수58점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수50.94점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 399건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R3중점 확인 필요

위험도 점수: 50점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (3건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 요약 부족주의

등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
13억 1,590만원
예상 대출액
6억 5,795만원
필요 현금(실투자)
6억 8,042만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
14억 2,117만원
예상 대출액
8억 5,270만원
필요 현금(실투자)
5억 9,210만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
15억 2,645만원
예상 대출액
9억 9,219만원
필요 현금(실투자)
5억 5,904만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 0건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 3건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 1장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격준비 완료

감정가 대비 30.0% 하락, 유찰 1회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.

  2. 2

    전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.

    근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 3건 있습니다.

  3. 3

    감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.

    근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 10km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 4건 분석
평균 낙찰가율 49.31%
최고 70.1% · 최저 25.5%
50%100%평균70%05/2026%06/2563%08/1239%11/11
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (4건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경32141근린상가전남광주통합특별시 동구 남문로 527 (용산동)2026.05.205억 4,100만원3억 7,910만원70.1%매각
2025타경790근린상가전라남도 화순군 도곡면 원화리 6052026.06.2540억 2,083만원10억 2,600만원25.5%매각
2024타경82467근린상가전남광주통합특별시 남구 노대실로 36 (노대동)2026.08.125억 4,100만원3억 4,100만원63%매각
2025타경2536근린상가전남광주통합특별시 남구 봉선2로 81 (봉선동)2026.11.116억 100만원2억 3,198만원38.6%진행중