관련물건번호 (1건)

2025타경51276

유찰 6회

매각기일:2026.11.02 (경매법정(101호))|담당계:목포지원 경매1계 (061-270- 6691)|배당종기일:2025.10.22

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소재지	전라남도 무안군 청계면 복길리 산46-4			경매구분	부동산강제경매
물건종류	목장용지	접수/개시결정	-	매각물건	- 지적도상 맹지임 - 인접지 1019번지 및 1022번지와 경계구분 없이 이용중임 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) - 지적도상 맹지임 - 인접지 1019번지 및 1022번지와 경계구분 없이 이용중임 - 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
토지면적	1,752㎡ (530.0평)	건물면적	0	소유자	소유자 있음
감정가격	47,304,000원	최저가격	(23%)10,850,000원	채무자	채무자 있음
입찰보증금	(10%)2,119,200원	청구금액	32,025,960원	채권자	채권자 있음

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입찰 진행 내용

입찰진행

회차	매각기일	최저매각가격 (율)	결과
4회	2026.06.15	(45%)21,192,000원	유찰
5회	2026.07.27	(36%)16,954,000원	유찰
6회	2026.09.14	(29%)13,563,000원	유찰
7회	2026.11.02	(23%)10,850,000원	진행

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물건 사진 (16장)

사진 01

사진 02

사진 03

사진 04

사진 05

사진 06

사진 07

사진 08

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매각 물건 현황

감정기관 : 청OOOOOOOOO OOO

목록	소재지 · 지번	용도 · 구조 · 내역	면적	감정가 · 단가	비고
토지 1	전라남도 무안군 청계면 복길리 산46-4	대	1,752㎡ (530.0평)	토지·건물 일괄평가	매각포함
건물 2	전라남도 무안군 청계면 복길리 산46-4	목장용지	-	토지·건물 일괄평가	- 지적도상 맹지임 - 인접지 1019번지 및 1022번지와 경계구분 없이 이용중임 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) - 지적도상 맹지임 - 인접지 1019번지 및 1022번지와 경계구분 없이 이용중임 - 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
총 감정가격 합계			토지: 1,752㎡ (530.0평) 건물: -	47,304,000원

[공부와의 차이]

목조

[현황 · 위치 및 주변환경]

본건은 전라남도 무안군 운남면 연리 소재 내화마을 남측 인근[일련번호 1)] 및 전라남도 무안군 청계면 복길리 소재 복길2리마을 북측 인근[일련번호 2)]에 위치하며, 주위는 순수 농경지대 및 순수 야산지대임. 본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임. 일련번호 1) 부정형 평지이며, 답임. 일련번호 2) 삼각형 완경사지이며, 축사 건부지 및 자연림 등임. 일련번호 1) 지적도상 맹지임. 일련번호 2) 남동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 1) 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임. 일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 초지<초지법>임. 제시외건물 ㄱ) 조적조 판넬지붕 및 스레트지붕 단층, 창고 등, 약 70.0㎡임. 제시외건물 ㄴ)

[참고사항]

- 지적도상 맹지임 - 인접지 1019번지 및 1022번지와 경계구분 없이 이용중임 - 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) - 지적도상 맹지임 - 인접지 1019번지 및 1022번지와 경계구분 없이 이용중임 - 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)

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임차인 현황

말소기준일(소액) : 2022-02-16|배당요구종기일 : 2025.10.22

임차인 / 대항력	점유부분 / 기간	전입 / 확정 / 배당	보증금 / 차임	권리분석	비고
정OO 대항력 없음	기타	전입: - 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
정OO 대항력 없음	미상	전입: - 확정: - 배당: -	보: 0원	매수인 인수사항 없음	-
계 (2건)	-		보: 0원	인수총액 0원	-

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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2022.02.16. 가압류|청구/채권금액 : 32,025,960원

순번	접수일자	등기목적 / 권리종류	권리자 (채권자)	채권금액	소멸여부	비고
1	2005-03-29	소유권	정OO	-	소멸	-
2	2005-03-29	소유권	여OO	-	소멸	-
3	2022-02-16	가압류	신OO	5,927,389원	소멸기준	-
4	2022-02-28	가압류	(OOOOOO	8,429,178원	소멸	-
5	2022-03-04	가압류	하OO	19,747,838원	소멸	-
6	2022-04-27	가압류	(OOOOOO	22,809,955원	소멸	-
7	2024-08-07	압류	중OO	-	소멸	-
8	2025-07-23	강제경매	하OO	-	소멸	-

회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.

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주의사항 및 매각조건

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당사자 내역

채권자	채권자 있음	채무자	채무자 있음
소유자	소유자 있음	관련사건	대법원 나의사건검색 ↗

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국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗

매매 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)

계약년월	건수	최저가	평균가	최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)

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체납 내역 (관리비 등)

조사일자	체납금액	비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사	체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)	공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수

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건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치	전라남도 무안군 청계면 복길리 산46-4			대지면적	1,752㎡ (530.0평)
연면적	-	건축면적	-	건폐율 / 용적률	- / -
주용도	목장용지	주구조 / 층수	-	사용승인일자	-

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관할 행정기관 안내

기관구분	기관명	소재지 주소	대표전화	관할구역/바로가기
등기소	무안군 관할 등기소 (목포지원)	목포지원 경매집행관실 등기국(과)	법원 안내 대표전화	홈페이지 ↗
지방국세청	전라남도 관할 지방국세청	전라남도 지방국세청 청사	국번없이 126	홈페이지 ↗
관할세무서	무안군세무서	무안군 관내 세무서	국번없이 126 (국세상담센터)	홈페이지 ↗
행정복지센터	청계면 행정복지센터(주민센터)	전라남도 무안군 청계면 복길리 산46-4	관할 시·군·구 대표전화	홈페이지 ↗

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법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	평균입찰자수	예상매각가 (추정)
최근 1개월	4,730만원	3,878만원	82%	6.2명	3,878만원
최근 3개월	4,730만원	3,831만원	81%	5.8명	3,831만원
최근 6개월	4,730만원	3,784만원	80%	5.4명	3,784만원
최근 12개월	4,730만원	3,737만원	79%	5.1명	3,737만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 보통 (55%)taxonomy_median_baseline

AI 예측 낙찰가

2,401만원

최저매각가 대비 +282만원

예상 최저가 대비 낙찰가율

113.3%

토지 기준 회귀 추정

AI 리스크 점수38.64점

낮을수록 권리·점유 안전

AI 유동성 지수37.8점

시장 거래 회전 및 환금성

종합 추천 점수34.85점

가격 매력도 및 안정성 종합

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표

R3중점 확인 필요

위험도 점수: 63점 / 100점

가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상

등기 항목 다수확인

등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.

감정평가서 확인 필요확인

법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 6회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금

보수 시나리오

1,085만원

예상 대출액: 542만원
필요 현금(실투자): 1,354만원
가정 조건: LTV 50%

기준 시나리오 (권장)

1,171만원

예상 대출액: 703만원
필요 현금(실투자): 1,281만원
가정 조건: LTV 60%

공격 시나리오

1,258만원

예상 대출액: 818만원
필요 현금(실투자): 1,254만원
가정 조건: LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트

권리확인 필요

등기 요약 8건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 2건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문확인 필요

연결 문서 5건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 16장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 6회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장

1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 8건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
2
전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.
근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.
3
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
4
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석

인근 매각표본 6건 분석

평균 낙찰가율 40.59%

최고 48.9% · 최저 28.8%

100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)

최근 매각 일자순

사건번호	물건용도	소재지	매각일자	감정가	낙찰가	낙찰가율	결과
2025타경51183	토지·임야	전라남도 무안군 청계면 남성리 271-5	2026.05.18	1억 7,626만원	8,620만원	48.9%	매각
2024타경4309	토지·임야	전남광주통합특별시 무안군 청계면 구로길 13-7	2026.07.20	8억 6,867만원	2억 5,000만원	28.8%	매각
2025타경328	토지·임야	전라남도 무안군 청계면 청계리 산68	2026.09.14	6억 8,090만원	2억 200만원	29.7%	매각
2025타경51125	토지·임야	전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 357-3	2026.11.23	6,617만원	3,061만원	46.3%	매각
2025타경51125	토지·임야	전라남도 무안군 삼향읍 357-3	2026.08.24	6,617만원	3,061만원	46.3%	매각
2024타경56027	토지·임야	전라남도 무안군 청계면 청수리 143-7	2026.08.03	8억 4,479만원	3억 6,900만원	43.7%	매각