2024타경9011
유찰 4회지분매각| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 군분2로 54 (화정동) [도로명] 광주광역시 서구 군분2로 54 (화정동,금호월드) | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 상가,오피스텔,근린시설 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 2024.12.24.자 작성 부동산현황조사보고서상 2024년 12월 기준 관리비 약 9,693,110원 미납한 상태임 - 경계표지 : 바닥 재료(갈색, 강화마루 등)는 통로 바닥 재료(흰색, 타일)와 다른 재료로서 명확히 구분되어 설치됨 - 건물번호표지 : 집합건물 단지 내 구분점포는 대부분 천장에 건물번호표지가 설치되어 있는 바, 인접호인 83호와 경계벽 구분 없이 이용되고 있어 83호 천장 부분에는 건물번호표지가 있으나, 본건 건물번호표 |
| 토지면적 | 7,173㎡ (2169.8평) | 건물면적 | 26.46㎡ (8.0평) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 55,000,000원 | 최저가격 | (23%)12,616,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)1,261,600원 | 청구금액 | 33,458,529원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4회 | 2026.06.24 | (45%)24,640,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.08.05 | (36%)19,712,000원 | 유찰 |
| 6회 | 2026.09.16 | (29%)15,770,000원 | 유찰 |
| 7회 | 2026.10.28 | (23%)12,616,000원 | 진행 |
물건 사진 (13장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 전남광주통합특별시 서구 군분2로 54 (화정동) | 대 (일반상업지역) | 7,173㎡ (2169.8평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 1,959,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 전남광주통합특별시 서구 군분2로 54 (화정동) (광주광역시 서구 군분2로 54 (화정동,금호월드)) | 철골철근콘크리트조 · (판매시설) | 26.46㎡ (8.0평) | 토지·건물 일괄평가 | - 2024.12.24.자 작성 부동산현황조사보고서상 2024년 12월 기준 관리비 약 9,693,110원 미납한 상태임 - 경계표지 : 바닥 재료(갈색, 강화마루 등)는 통로 바닥 재료(흰색, 타일)와 다른 재료로서 명확히 구분되어 설치됨 - 건물번호표지 : 집합건물 단지 내 구분점포는 대부분 천장에 건물번호표지가 설치되어 있는 바, 인접호인 83호와 경계벽 구분 없이 이용되고 있어 83호 천장 부분에는 건물번호표지가 있으나, 본건 건물번호표 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 7,173㎡ (2169.8평) 건물: 26.46㎡ (8.0평) | 55,000,000원 | |||
철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제6층 제82호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅, 복합판넬 마감, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일마감 등 창호 : 새시창호임. 판매시설(전유면적 : 26.46㎡)임. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 지하주차장 설비 등 구비되어 있음. 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 상업용 건부지임. 본건 단지 북측, 서측, 남측으로 각각 아스팔트 포장의 왕복 3차로, 왕복 5차로, 왕복 4차로 에 접함. 도시지
본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 "유스퀘어 광주 종합버스터미널" 남동측 인근의 "금호 월드"내에 있으며, 주위는 대단위 아파트단지, 백화점등 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지대이며, 주위환경은 보통임. 본건 단지 까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장, 종합버스터 미널, 지하철역이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임. 철골
- 2024.12.24.자 작성 부동산현황조사보고서상 2024년 12월 기준 관리비 약 9,693,110원 미납한 상태임 - 경계표지 : 바닥 재료(갈색, 강화마루 등)는 통로 바닥 재료(흰색, 타일)와 다른 재료로서 명확히 구분되어 설치됨 - 건물번호표지 : 집합건물 단지 내 구분점포는 대부분 천장에 건물번호표지가 설치되어 있는 바, 인접호인 83호와 경계벽 구분 없이 이용되고 있어 83호 천장 부분에는 건물번호표지가 있으나, 본건 건물번호표
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2019-04-19 | 소유권 | 이OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2019-04-19 | 근저당권 | 양OO | 44,200,000원 | 소멸기준 | - |
| 3 | 2024-08-08 | 압류 | 국OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2024-12-06 | 임의경매 | 양OO | - | 소멸 | - |
| 5 | 2024-12-09 | 가압류 | 광OO | 37,440,866원 | 소멸 | - |
| 6 | 2025-01-08 | 가압류 | (OOOOOOO | 4,744,046원 | 소멸 | - |
| 7 | 2025-02-03 | 가압류 | (OOOOOOOOOO | 6,086,517원 | 소멸 | - |
| 8 | 2025-02-03 | 가압류 | 교OO | 8,634,220원 | 소멸 | - |
| 9 | 2025-02-11 | 가압류 | 하OO | 11,180,341원 | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
- 2024.12.24.자 작성 부동산현황조사보고서상 2024년 12월 기준 관리비 약 9,693,110원 미납한 상태임 - 경계표지 : 바닥 재료(갈색, 강화마루 등)는 통로 바닥 재료(흰색, 타일)와 다른 재료로서 명확히 구분되어 설치됨 - 건물번호표지 : 집합건물 단지 내 구분점포는 대부분 천장에 건물번호표지가 설치되어 있는 바, 인접호인 83호와 경계벽 구분 없이 이용되고 있어 83호 천장 부분에는 건물번호표지가 있으나, 본건 건물번호표
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — 54 (화정동)
| 단지명 | 54 (화정동) | 총 세대수 | 612세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 15층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 전남광주통합특별시 서구 군분2로 54 (화정동) | 대지면적 | 7,173㎡ (2169.8평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 26.46㎡ (8.0평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 0.4% |
| 주용도 | 판매시설 | 주구조 / 층수 | 철골철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 1998-08-20 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 서구 관할 등기소 (광주지방법원) | 광주지방법원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 전남광주통합특별시 관할 지방국세청 | 전남광주통합특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 서구세무서 | 서구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 군분2로 행정복지센터(주민센터) | 전남광주통합특별시 서구 군분2로 54 (화정동) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 5,500만원 | 4,510만원 | 82% | 6.2명 | 4,510만원 |
| 최근 3개월 | 5,500만원 | 4,455만원 | 81% | 5.8명 | 4,455만원 |
| 최근 6개월 | 5,500만원 | 4,400만원 | 80% | 5.4명 | 4,400만원 |
| 최근 12개월 | 5,500만원 | 4,345만원 | 79% | 5.1명 | 4,345만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 33점 / 100점
기본 검토는 가능하지만 입찰 전 확인 항목이 남아 있습니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
유찰 횟수가 4회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 630만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,444만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 817만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,359만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 951만원
- 필요 현금(실투자)
- 1,328만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 9건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 13장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 77.1% 하락, 유찰 4회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 선별 입찰
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.
근거: 등기 요약이 9건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 2
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 77.1%입니다.
- 3
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 4회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (13건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025타경32137 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 서구 죽봉대로 62 (농성동) | 2026.08.26 | 2억 5,500만원 | 2,500만원 | 9.8% | 매각 |
| 2024타경7206 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 서구 죽봉대로66번길 13 (농성동) | 2026.04.23 | 1억 5,500만원 | 8,288만원 | 53.5% | 매각 |
| 2025타경33566 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 서구 내방로 433 (농성동) | 2026.06.04 | 1억 3,400만원 | 9,380만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경33870 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 서구 내방로 433 (농성동) | 2026.06.04 | 1억 2,600만원 | 8,820만원 | 70% | 매각 |
| 2025타경31990 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6 (신안동) | 2026.06.04 | 4억 900만원 | 1억 8,871만원 | 46.1% | 매각 |
| 2024타경88670 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6 (신안동) | 2026.06.04 | 2억 5,000만원 | 8,999만원 | 36% | 매각 |
| 2025타경32844 | 오피스텔 | 전남광주통합특별시 서구 상무민주로5번길 21 (쌍촌동) | 2026.07.03 | 1억 3,200만원 | 7,188만원 | 54.5% | 매각 |
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