2025타경13338
유찰 2회지분매각| 소재지 | 서울특별시 성북구 화랑로40길 22-21 (석관동, 아람채) [도로명] 서울특별시 성북구 화랑로40길 22-21 (석관동,아람채) | 경매구분 | 부동산강제경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 다세대 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | - 집합건축물대장 상 위반건축물표기(2㎡ 조립식 패널조 주거용도 무단증축) |
| 토지면적 | 391㎡ (118.3평) | 건물면적 | 22.18㎡ (6.7평) | 소유자 | 윤OO |
| 감정가격 | 246,000,000원 | 최저가격 | (80%)196,800,000원 | 채무자 | 윤OO |
| 입찰보증금 | (10%)19,680,000원 | 청구금액 | 230,000,000원 | 채권자 | 금융기관/신청채권자 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3회 | 2026.10.20 | (80%)196,800,000원 | 진행중 |
물건 사진 (0장)
| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 서울특별시 성북구 화랑로40길 22-21 (석관동, 아람채) | 대 (준주거지역) | 391㎡ (118.3평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 3,293,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 서울특별시 성북구 화랑로40길 22-21 (석관동, 아람채) (서울특별시 성북구 화랑로40길 22-21 (석관동,아람채)) | 철근콘크리트조 · (공동주택) | 22.18㎡ (6.7평) | 토지·건물 일괄평가 | - 집합건축물대장 상 위반건축물표기(2㎡ 조립식 패널조 주거용도 무단증축) |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 391㎡ (118.3평) 건물: 22.18㎡ (6.7평) | 246,000,000원 | |||
철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층의 도시형생활주택 (단지형다세대)으로 사용승인일은 2018년 11월 26일입니다 외벽: 미장석재,벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 창호: 알루미늄 샷시 창호 등으로 마감함. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용되고 있습니다. 위생,급탕,냉방,난방,도시가스, 승강기,화재안전장치,주차장 설비등 본건은 대체로 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용되고
본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 서울지하철 "석계역" 남서측 인근에 위치한 "아랑채" 도시형생활주택(단지형다세대) 제6층 제604호으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다. 본건은 차량의 출입이 가능하며 북측의 화랑로와 남서측의 한천로 주변으로 버스정류장이 위치하며 북동측 인근에 지하철 "석계역"이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.
- 집합건축물대장 상 위반건축물표기(2㎡ 조립식 패널조 주거용도 무단증축)
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2020-06-30 | 근저당권 | 권OO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | - | 경매개시결정(신청채권) | 신청채권자 | 230,000,000원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
- 집합건축물대장 상 위반건축물표기(2㎡ 조립식 패널조 주거용도 무단증축)
당사자 내역
| 채권자 | 금융기관/신청채권자 | 채무자 | 윤OO |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 윤OO | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
단지 정보 — (석관동, 아람채)
| 단지명 | (석관동, 아람채) | 총 세대수 | 20세대 | 동 수 | - | 건설사 | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 총 주차대수 | - | 세대당 주차 | - | 난방 방식 | 개별난방 | 난방 연료 | 도시가스 |
| 최저/최고층 | 지상 6층 | 관리사무소 | - | 충전시설 | 완속/급속 충전소 구비 | 면적 유형 | 공급/전용 다양 |
| 교육시설 | 인근 초·중·고 도보 통학권 | 편의/공원 | 단지 인근 상권 및 근린공원 인접 | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 서울특별시 성북구 화랑로40길 22-21 (석관동, 아람채) | 대지면적 | 391㎡ (118.3평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 22.18㎡ (6.7평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 5.7% |
| 주용도 | 공동주택 | 주구조 / 층수 | 철근콘크리트조 | 사용승인일자 | 2018-11-26 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 성북구 관할 등기소 (서울북부지방법원) | 서울특별시 도봉구 마들로 749 (도봉동) 등기국(과) | 02-910-3114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 서울지방국세청 | 서울특별시 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 성북구세무서 | 성북구 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 화랑로40길 행정복지센터(주민센터) | 서울특별시 성북구 화랑로40길 22-21 (석관동, 아람채) | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 2억 4,600만원 | 2억 172만원 | 82% | 6.2명 | 2억 172만원 |
| 최근 3개월 | 2억 4,600만원 | 1억 9,926만원 | 81% | 5.8명 | 1억 9,926만원 |
| 최근 6개월 | 2억 4,600만원 | 1억 9,680만원 | 80% | 5.4명 | 1억 9,680만원 |
| 최근 12개월 | 2억 4,600만원 | 1억 9,434만원 | 79% | 5.1명 | 1억 9,434만원 |
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 65점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (3건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 9,840만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 856만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 2,752만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,535만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 4,838만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,041만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 0건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 14장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 20.0% 하락, 유찰 2회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.
근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.
- 3
감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 원문 확보가 필요한지 확인해 주세요.
근거: 연결 문서가 없어 자동 판단 근거가 제한적입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021타경59019 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 도곡길 00055-00039 | 2026.10.19 | 1억 5,600만원 | 1억 1,044만원 | 70.8% | 유찰 |
| 2025타경51921 | 다세대·연립 | (길동,베네시티) | 2026.09.21 | 2억 6,600만원 | 3억 6,200만원 | 136.1% | 매각 |
| 2024타경72625 | 다세대·연립 | 경기도 포천시 호국로 00918-00037 | 2026.08.06 | 1억 7,100만원 | 1억 2,350만원 | 72.2% | 매각 |
| 2024타경51674 | 다세대·연립 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 00003-00007 | 2026.07.20 | 3억 7,275만원 | 2억 8,266만원 | 75.8% | 매각 |
| 2025타경4650 | 다세대·연립 | (호원동,담린) | 2026.07.15 | 2억 5,800만원 | 1억 8,570만원 | 72% | 매각 |
| 2024타경8309 | 다세대·연립 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 00017-00006 | 2026.07.10 | 1억 5,500만원 | 7,500만원 | 48.4% | 매각 |
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