2025타경1905
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 25 [도로명] 경상남도 밀양시 율동4길 163-8 | 경매구분 | 매각물건 토지·건물 일괄매각 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 기타 | 접수/개시결정 | - | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물(3-1~3-2,5-1) 및 수목(2-1,3-3,4-1,5-2) 매각 포함. [목록5] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). |
| 토지면적 | 1,519㎡ (459.5평) | 건물면적 | 101.74㎡ (30.8평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 436,236,350원 | 최저가격 | (49%)213,756,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)21,375,600원 | 청구금액 | 186,703,438원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.03.23 | (100%)436,236,350원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.04.27 | (70%)305,365,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.06.01 | (49%)213,756,000원 | 유찰 |
| 4회 | 2026.06.29 | (34%)149,629,000원 | 매각 |
물건 사진 (56장)
사진 01
사진 02
사진 03
사진 04
사진 05
사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 25 | 전 (계획관리지역) | 1,519㎡ (459.5평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 116,300원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 25 (경상남도 밀양시 율동4길 163-8) | 일반철골조 및 일반목조 · 지상1층 | 101.74㎡ (30.8평) | 토지·건물 일괄평가 | 일괄매각. 제시외 건물(3-1~3-2,5-1) 및 수목(2-1,3-3,4-1,5-2) 매각 포함. [목록5] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 1,519㎡ (459.5평) 건물: 101.74㎡ (30.8평) | 436,236,350원 | |||
본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 율동리 소재 '율곡마을' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 사찰, 농경지 등이 혼재하는 농촌지대로서, 주위환경은 보통임. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통임. 기호(1,3,5):일단의 토지로서 부정형이며, 대체로 2단으로 조성되어 있고, 북측 인접지 보다 약 2.2미터 낮으며 일단으로 주거용 건부지 및 부속 토지로 이용중임. 기호(4):부정형으로 대부분 도로이고 일부 전임. 기호(1,3):약 2.5미터 내외 폭의 콘크리트포장도로(기호4)와 접함. 기호(4):약 3.5미터 내외 폭의 콘크리트포장도로와 접함. 기호(2):계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가 축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 기호(3,5):계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축
일괄매각. 제시외 건물(3-1~3-2,5-1) 및 수목(2-1,3-3,4-1,5-2) 매각 포함. [목록5] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 | 2013-06-14 | 근저당권 | 밀OO | 216,000,000원 | 소멸기준 | - |
| 1 | 2025-09-16 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 2 | 2025-09-16 | 소유권 | 김OO | - | 소멸 | - |
| 4 | 2025-09-18 | 임의경매 | 밀OO | - | 소멸 | - |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물(3-1~3-2,5-1) 및 수목(2-1,3-3,4-1,5-2) 매각 포함. [목록5] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 25 | 대지면적 | 1,519㎡ (459.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 101.74㎡ (30.8평) | 건축면적 | - | 건폐율 / 용적률 | - / 6.7% |
| 주용도 | 기타 | 주구조 / 층수 | 일반철골조 및 일반목조 · 지상 1층 | 사용승인일자 | - |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 창원지방법원 밀양지원 등기계 | 경상남도 밀양시 밀양대로 2049 | 055-350-1114 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 부산지방국세청 | 부산광역시 연제구 거제천로269번길 19 | 051-750-7200 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 밀양세무서 | 경상남도 밀양시 북성로 17 (삼문동) | 055-359-0200 | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 관할 행정복지센터 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산중앙로 45 | 055-359-6701 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 3,623만원 | 3억 5,771만원 | 82% | 6.2명 | 3억 5,771만원 |
| 최근 3개월 | 4억 3,623만원 | 3억 5,335만원 | 81% | 5.8명 | 3억 5,335만원 |
| 최근 6개월 | 4억 3,623만원 | 3억 4,898만원 | 80% | 5.4명 | 3억 4,898만원 |
| 최근 12개월 | 4억 3,623만원 | 3억 4,462만원 | 79% | 5.1명 | 3억 4,462만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 18점 / 100점
수집 데이터 기준 중대한 자동 위험 신호는 적습니다.
핵심 주의 요인 (2건)
입찰 전 우선 소명 대상감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 1억 687만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 1,722만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 1억 3,851만원
- 필요 현금(실투자)
- 1억 288만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 6,117만원
- 필요 현금(실투자)
- 9,751만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 4건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 8건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 84장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 51.0% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 검토 가능
가격·자금 조건을 맞추면 후보군에 둘 수 있습니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (3개)
전문가 검토 권장- 1
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 51.0%입니다.
- 2
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
- 3
현재 최저가 기준으로 입찰가 상한과 필요 현금이 적정한지 확인해 주세요.
근거: 입찰가는 권리 리스크와 자금 여력을 같이 봐야 합니다.
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