2025타경1933
유찰 3회제시외건물포함| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로1049번길 21-3 [도로명] 경기도 광주시 천진암로1049번길 21-3 | 경매구분 | 부동산임의경매 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 주택 | 접수/개시결정 | 2025.05.16 | 매각물건 | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건축물대장상 기재된 창고시설(컨테이너구조, 24㎡) 1동은 매각제외 |
| 토지면적 | 625㎡ (189.1평) | 건물면적 | 34.44㎡ (10.4평) (제시외 건물 포함) | 소유자 | 소유자 있음 |
| 감정가격 | 400,634,480원 | 최저가격 | (34%)137,418,000원 | 채무자 | 채무자 있음 |
| 입찰보증금 | (10%)28,044,400원 | 낙찰가격 | 233,500,000원 | 채권자 | 채권자 있음 |
입찰 진행 내용
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가격 (율) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.06.01 | (100%)400,634,480원 | 유찰 |
| 2회 | 2026.07.06 | (70%)280,444,000원 | 유찰 |
| 3회 | 2026.08.10 | (49%)196,311,000원 | 매각 |
| 4회 | 2026.10.19 | (49%)196,311,000원 | 유찰 |
| 5회 | 2026.11.23 | (34%)137,418,000원 | 진행 |
물건 사진 (20장)
사진 01
사진 02
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사진 06
사진 07
사진 08| 목록 | 소재지 · 지번 | 용도 · 구조 · 내역 | 면적 | 감정가 · 단가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 1 | 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로1049번길 21-3 | 대 (계획관리지역) | 625㎡ (189.1평) | 토지·건물 일괄평가공시지가 350,000원/㎡ | 매각포함 |
| 건물 2 | 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로1049번길 21-3 (경기도 광주시 천진암로1049번길 21-3) | 일반목구조 · (단독주택) | 34.44㎡ (10.4평) | 일괄평가 (대장연면적 58.44㎡) | 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건축물대장상 기재된 창고시설(컨테이너구조, 24㎡) 1동은 매각제외 |
| 총 감정가격 합계 | 토지: 625㎡ (189.1평) 건물: 34.44㎡ (10.4평) | 400,634,480원 | |||
본건은 경기도 광주시 퇴촌면 우산리 소재 '우산1리마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 남측 인근 천진암로변으로 음식점 등 근린생활시설 등이 소재함. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임. - 기호(1): 남측 하향 완경사지대내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 단독주택 건부지임. - 기호(3): 지목 '도로'인 사다리형 토지로서, 현황 서측 인OO(우산리 112-5 외)의 진출입로로 이용 중임. - 기호(1): 동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로 및 북측으로 기호(3) 토지와 접함. - 기호(3): 본건 현황 도로로서, 동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로와 연계됨. (※본건 서측 인접지(우산리 623)는 지목 '도로'이나, 현황 폐도로 서측 인접지를 통해 본건 진출입은 불가함.) 토지이용계획확인서(2025.06.02.자)상, 기호(1,3) 공히 계획관리지역(계획관리),
일괄매각. 제시외 건물 포함. 건축물대장상 기재된 창고시설(컨테이너구조, 24㎡) 1동은 매각제외
임차인 현황
| 임차인 / 대항력 | 점유부분 / 기간 | 전입 / 확정 / 배당 | 보증금 / 차임 | 권리분석 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 임차 내역이 없거나 전입신고자가 없습니다. (소유자 점유 추정) | |||||
등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)
| 순번 | 접수일자 | 등기목적 / 권리종류 | 권리자 (채권자) | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2014-11-04 | 근저당권 목록 | 초OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준권리 (최선순위) |
| 2 | 2017-07-25 | 근저당권 | 초OOOOOOO | - | 말소 | 말소기준 후보 권리 |
| 3 | 2025-05-16 | 경매개시결정(신청채권) | 초OOOOOOO | 51,762,907원 | 소멸 | 경매신청 채권청구액 |
주의사항 및 매각조건
일괄매각. 제시외 건물 포함. 건축물대장상 기재된 창고시설(컨테이너구조, 24㎡) 1동은 매각제외
당사자 내역
| 채권자 | 채권자 있음 | 채무자 | 채무자 있음 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 소유자 있음 | 관련사건 | 대법원 나의사건검색 ↗ |
국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
| 계약년월 | 건수 | 최저가 | 평균가 | 최고가 |
|---|---|---|---|---|
| 동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능) | ||||
체납 내역 (관리비 등)
| 조사일자 | 체납금액 | 비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부) |
|---|---|---|
| 경매개시 이후 조사 | 체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인) | 공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수 |
건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)
| 대지위치 | 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로1049번길 21-3 | 대지면적 | 557㎡ (168.5평) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 연면적 | 58.44㎡ (17.7평) | 건축면적 | 58.44㎡ (17.7평) | 건폐율 / 용적률 | 10.5% / 10.5% |
| 주용도 | 단독주택 | 주구조 / 층수 | 일반목구조 | 사용승인일자 | 2014-10-08 |
관할 행정기관 안내
| 기관구분 | 기관명 | 소재지 주소 | 대표전화 | 관할구역/바로가기 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 | 광주시 관할 등기소 (성남지원) | 성남지원 경매집행관실 등기국(과) | 법원 안내 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
| 지방국세청 | 중부/인천지방국세청 | 경기도 지방국세청 청사 | 국번없이 126 | 홈페이지 ↗ |
| 관할세무서 | 광주시세무서 | 광주시 관내 세무서 | 국번없이 126 (국세상담센터) | 홈페이지 ↗ |
| 행정복지센터 | 퇴촌면 행정복지센터(주민센터) | 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로1049번길 21-3 | 관할 시·군·구 대표전화 | 홈페이지 ↗ |
법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가
| 집계기간 | 평균감정가 | 평균매각가 | 평균매각가율 | 평균입찰자수 | 예상매각가 (추정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 4억 63만원 | 3억 2,852만원 | 82% | 6.2명 | 3억 2,852만원 |
| 최근 3개월 | 4억 63만원 | 3억 2,451만원 | 81% | 5.8명 | 3억 2,451만원 |
| 최근 6개월 | 4억 63만원 | 3억 2,050만원 | 80% | 5.4명 | 3억 2,050만원 |
| 최근 12개월 | 4억 63만원 | 3억 1,650만원 | 79% | 5.1명 | 3억 1,650만원 |
■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측
■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석
법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표위험도 점수: 50점 / 100점
가격보다 권리·점유·원문 확인을 먼저 처리해야 합니다.
핵심 주의 요인 (4건)
입찰 전 우선 소명 대상등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
유찰 횟수가 3회입니다.
입찰가 및 필요 자금 시나리오
대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금- 예상 대출액
- 6,870만원
- 필요 현금(실투자)
- 7,822만원
- 가정 조건
- LTV 50%
- 예상 대출액
- 8,904만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,899만원
- 가정 조건
- LTV 60%
- 예상 대출액
- 1억 361만원
- 필요 현금(실투자)
- 6,554만원
- 가정 조건
- LTV 65%
6대 실사 점검표 (Due Diligence)
입찰 전 필수 체크리스트등기 요약 0건 기준입니다.
→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인
임차·점유 데이터 0건 기준입니다.
→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조
연결 문서 6건 중 감정평가서 확인 신호 0건입니다.
→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보
사진 20장, 위반건축물 신호 없음
→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인
감정가 대비 65.7% 하락, 유찰 3회
→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인
보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.
→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정
전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토
가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.
- 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
- 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
- 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.
입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)
전문가 검토 권장- 1
등기 원문 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해 주세요.
근거: 등기 요약 데이터가 없어 말소기준권리와 인수 가능 권리를 자동 확인하기 어렵습니다.
- 2
감정평가서 원문을 확보해 평가 전제, 이용상태, 제시외 물건과 감가 요인을 확인해 주세요.
근거: 법원 문서는 연결되어 있지만 감정평가서로 확인되는 원문 신호가 없습니다.
- 3
가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.
근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 65.7%입니다.
- 4
반복 유찰 사유가 가격 외 리스크인지 확인해 주세요.
근거: 유찰 횟수가 3회입니다.
■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석
인근 반경 5km 분석인근 법원 경매 낙찰가율 추이
동일 용도 최근 낙찰 사례 분석인근 유사 물건 낙찰 사례 (6건)
최근 매각 일자순| 사건번호 | 물건용도 | 소재지 | 매각일자 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 | 결과 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024타경6474 | 단독·다가구 | 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로1091번길 39-17 | 2026.05.11 | 4억 7,955만원 | 2억 9,150만원 | 60.8% | 매각 |
| 2024타경38108 | 단독·다가구 | 경기도 양평군 강하면 미산길 72 | 2026.09.23 | 5억 5,426만원 | 2억 6,185만원 | 47.2% | 매각 |
| 2025타경3274 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로694번길 19-2 (은혜빌) | 2026.09.28 | 1억 5,100만원 | 7,810만원 | 51.7% | 매각 |
| 2025타경3274 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 퇴촌면 242-31 은혜빌 | 2026.08.24 | 1억 5,100만원 | 7,810만원 | 51.7% | 매각 |
| 2025타경51895 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 483-9 금보하이츠빌라 마동 2층202호 | 2026.06.08 | 1억 7,000만원 | 9,050만원 | 53.2% | 매각 |
| 2025타경52178 | 다세대·연립 | 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로522번길 39-5 (웰트리움) | 2026.06.08 | 2억 3,800만원 | 1억 3,180만원 | 55.4% | 매각 |
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