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제이옥션JAUCTION COURT DATA

고양빌라경매·연립주택 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동, 한울하임) | 2025타경65146

관련물건번호 (1건)

2025타경65146

유찰 4회지분매각
✓ RX 권리분석 완료✓ VX 실거래 대조✓ MX 경쟁률 추정✓ LX 공적장부 검증
매각기일:2026.11.12 (제101호 입찰법정)|담당계:고양지원 경매15계 (031-920-6336)|배당종기일:2026.03.19
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소재지
경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동, 한울하임)
[도로명] 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동,한울하임)
경매구분매각물건 토지·건물 일괄매각
물건종류연립주택,다세대,빌라접수/개시결정-매각물건토지·건물 일괄매각
토지면적1,024㎡ (309.8평)건물면적49.8㎡ (15.1평)소유자소유자 있음
감정가격197,000,000원최저가격
(12%)23,177,000원
채무자채무자 있음
입찰보증금
(10%)2,317,700원
청구금액220,500,000원채권자채권자 있음
■

매각 물건 현황

감정기관 : 법원 지정 감정평가법인 · 개별공시지가(2026) : 508,500원/㎡
목록소재지 · 지번용도 · 구조 · 내역면적감정가 · 단가비고
토지 1경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동, 한울하임)대 (계획관리지역)1,024㎡ (309.8평)토지·건물 일괄평가공시지가 508,500원/㎡매각포함
건물 2경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동, 한울하임) (경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동,한울하임))철근콘크리트구조49.8㎡ (15.1평)토지·건물 일괄평가매각포함 (일괄매각)
총 감정가격 합계토지: 1,024㎡ (309.8평)
건물: 49.8㎡ (15.1평)
197,000,000원
[공부와의 차이]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 한울하임 104동 규 모 지하1층/지상4층 외 벽 드라이비트 마감 등 창 호 하이샷시 창호 등 나. 이용 상태 구 분 내 용 비 고 제104동 제2층 제201호 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니2, 현관 등) 후첨“내부구조도”참조 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음. 대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용중임. 대상물건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로

[현황 · 위치 및 주변환경]

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북측 인근에 위치하고, 인근은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 원거리에 경의중앙선 및 서해선 ‘풍산역’이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함. 가. 구조, 규모, 마감재 등 구 분 내 용 비 고 구 조

■

임차인 현황

말소기준일(소액) : 2024-09-26|배당요구종기일 : 2026.03.19
임차인 / 대항력점유부분 / 기간전입 / 확정 / 배당보증금 / 차임권리분석비고
좌OO
대항력 있음
전부
전입: 2020-05-15
확정: 2022-05-09
배당: -
보: 2억 2,050만원
매수인 인수사항 없음
-
좌OO
대항력 없음
주거
전입: 2020-05-15
확정: -
배당: -
보: 0원
매수인 인수사항 없음
-
계 (2건)-
보: 2억 2,050만원
인수총액 0원-
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등기부 현황 (건물 · 토지 주요 권리내역)

말소기준권리 : 2024.09.26. 가압류|청구/채권금액 : 220,500,000원
순번접수일자등기목적 / 권리종류권리자 (채권자)채권금액소멸여부비고
12020-08-19소유권최OO-소멸-
22020-08-19소유권김OO-소멸-
32021-11-26약정/금지사항/환매특약--인수-
42024-09-02임차권설정좌OO210,000,000원인수-
52024-09-26가압류남OO610,775,721원소멸기준-
62024-10-02가압류남OO357,951,294원소멸-
72024-11-06압류고OO-소멸-
82024-11-06압류고OO-소멸-
92025-11-21압류국-소멸-
102025-12-03압류국-소멸-
112025-12-22강제경매좌OO-소멸-
회원전용등기부등본(건물·토지) 전체 을구/갑구 상세 내역 및 전입세대열람원은 로그인한 인증 회원에게만 공개됩니다.
■

주의사항 및 매각조건

특별매각조건 없음. 현황조사서 및 매각물건명세서를 반드시 열람하여 점유관계 및 미납 관리비 등을 사전 확인하시기 바랍니다.

■

당사자 내역

채권자채권자 있음채무자채무자 있음
소유자소유자 있음관련사건대법원 나의사건검색 ↗
■

국토부 실거래가 (인근 유사물건 · 시계열 요약)

국토교통부 실거래가 원문 ↗
매매 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 매매 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
전·월세 실거래 요약 (단위: 만원)
계약년월건수최저가평균가최고가
동일지번 최근 전세 실거래 내역 없음 (우측 국토부 원문 조회 가능)
■

체납 내역 (관리비 등)

조사일자체납금액비고 (공용/전유, 전기·수도 포함여부)
경매개시 이후 조사체납 내역 없음 (또는 관리사무소 미확인)공용부분 관리비는 낙찰자 승계 판례가 있으므로 입찰 전 관리사무소 유선 확인 필수
■

건축물정보 (공공데이터 건축물대장 기준)

대지위치경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동, 한울하임)대지면적1,024㎡ (309.8평)
연면적49.8㎡ (15.1평)건축면적-건폐율 / 용적률- / 4.9%
주용도연립주택,다세대,빌라주구조 / 층수철근콘크리트구조사용승인일자-
■

관할 행정기관 안내

기관구분기관명소재지 주소대표전화관할구역/바로가기
등기소고양시 관할 등기소 (고양지원)고양지원 경매집행관실 등기국(과)법원 안내 대표전화홈페이지 ↗
지방국세청중부/인천지방국세청경기도 지방국세청 청사국번없이 126홈페이지 ↗
관할세무서고양시세무서고양시 관내 세무서국번없이 126 (국세상담센터)홈페이지 ↗
행정복지센터일산동구 행정복지센터(주민센터)경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 46 (성석동, 한울하임)관할 시·군·구 대표전화홈페이지 ↗
■

법원 · 물건군별 기간별 낙찰통계 및 예상매각가

집계기간평균감정가평균매각가평균매각가율평균입찰자수예상매각가 (추정)
최근 1개월1억 9,700만원1억 6,154만원82%6.2명1억 6,154만원
최근 3개월1억 9,700만원1억 5,957만원81%5.8명1억 5,957만원
최근 6개월1억 9,700만원1억 5,760만원80%5.4명1억 5,760만원
최근 12개월1억 9,700만원1억 5,563만원79%5.1명1억 5,563만원

■ AI 통계 기반 낙찰가 및 입찰 예측

신뢰도: 높음 (안정)taxonomy_median_baseline
AI 예측 낙찰가
1억 3,921만원
최저매각가 대비 +131만원
예상 최저가 대비 낙찰가율
101.0%
연립/다세대/빌라 기준 회귀 추정
AI 리스크 점수14.6점
낮을수록 권리·점유 안전
AI 유동성 지수74.2점
시장 거래 회전 및 환금성
종합 추천 점수59.74점
가격 매력도 및 안정성 종합
모델: taxonomy_median_baseline유사 표본: 496건 학습
* AI 분석은 참고용 통계 지표이며 법적 보증을 하지 않습니다.

■ 입찰 의사결정 지원 및 권리·자금 실사 분석

법원 기록·통계 모델 기반 권리·자금·실사 핵심 점검표
R4전문가 검토 권장

위험도 점수: 81점 / 100점

자동 분석 기준으로 입찰 전 전문가 확인이 필요한 물건입니다.

핵심 주의 요인 (5건)

입찰 전 우선 소명 대상
등기 항목 다수확인

등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

임차·점유 정보 확인 필요주의

임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.

비소멸 권리 신호확인

수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

큰 가격 할인확인

감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.

유찰 반복확인

유찰 횟수가 4회입니다.

입찰가 및 필요 자금 시나리오

대출 가능액 및 취득 부대비용 포함 실투자금
보수 시나리오
2,317만원
예상 대출액
1,158만원
필요 현금(실투자)
1,984만원
가정 조건
LTV 50%
기준 시나리오 (권장)
2,503만원
예상 대출액
1,501만원
필요 현금(실투자)
1,828만원
가정 조건
LTV 60%
공격 시나리오
2,688만원
예상 대출액
1,747만원
필요 현금(실투자)
1,770만원
가정 조건
LTV 65%

6대 실사 점검표 (Due Diligence)

입찰 전 필수 체크리스트
권리확인 필요

등기 요약 11건 기준입니다.

→ 말소기준권리와 인수 가능 권리 확인

점유확인 필요

임차·점유 데이터 2건 기준입니다.

→ 전입일, 확정일, 배당요구일 대조

원문준비 완료

연결 문서 7건 중 감정평가서 확인 신호 1건입니다.

→ 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 확보

현장준비 완료

사진 31장, 위반건축물 신호 없음

→ 도로, 점유, 건물 상태 현장 확인

가격확인 필요

감정가 대비 88.2% 하락, 유찰 4회

→ 낙찰가 상한과 반복 유찰 사유 확인

자금준비 완료

보수/기준/공격 시나리오로 필요 현금을 산정했습니다.

→ 보증금, 취득세, 명도비, 이자 비용 확정

전략 권고: 입찰 보류·최저가 재검토

가격보다 권리·점유 리스크 해소가 먼저입니다.

  • 원문 문서 확인 전 입찰가를 올리지 않습니다.
  • 임차·점유 쟁점이 있으면 명도 비용을 별도 반영합니다.
  • 반복 유찰 물건은 가격 매력보다 유찰 사유를 먼저 확인합니다.

입찰 전 해결해야 할 핵심 질문 (4개)

전문가 검토 권장
  1. 1

    등기 항목 중 입찰자가 인수할 가능성이 있는 권리가 있는지 확인해 주세요.

    근거: 등기 요약이 11건입니다. 권리관계가 단순하지 않을 수 있습니다.

  2. 2

    전입일, 확정일, 배당요구일 기준으로 대항력 가능성을 확인해 주세요.

    근거: 임차인 또는 점유 관련 데이터가 2건 있습니다.

  3. 3

    비소멸 권리 문구가 실제 인수 부담으로 이어지는지 원문 기준으로 확인해 주세요.

    근거: 수집 데이터에 비소멸 권리 또는 특수 권리 관련 문구가 있습니다.

  4. 4

    가격이 낮아진 이유가 권리·점유·물건 상태 때문인지 확인해 주세요.

    근거: 감정가 대비 최저가 하락률이 약 88.2%입니다.

■ 인근 매각사례 및 낙찰가율 추이 분석

인근 반경 5km 분석

인근 법원 경매 낙찰가율 추이

동일 용도 최근 낙찰 사례 분석
인근 매각표본 10건 분석
평균 낙찰가율 50.25%
최고 80.9% · 최저 33.6%
50%100%평균43%09/0281%09/0344%05/2053%04/2252%05/2149%08/1856%07/0734%10/2858%04/2858%09/03
100% 이상 (경합) 75%~100% (적정) 75% 미만 (저가) 평균선

인근 유사 물건 낙찰 사례 (20건)

최근 매각 일자순
사건번호물건용도소재지매각일자감정가낙찰가낙찰가율결과
2025타경64282단독·다가구경기도 고양시 일산동구 식사동 729-7 어반트리비2026.09.022억 9,700만원1억 2,697만원42.8%매각
2025타경63544단독·다가구경기도 고양시 일산동구 식사동 783 데시앙빌2026.09.032억 7,200만원2억 2,006만원80.9%매각
2025타경62789단독·다가구경기도 고양시 일산동구 약산길 42-55 (중산동, 현대미소지움)2026.05.201억 8,900만원8,228만원43.5%scheduled
2025타경4882단독·다가구경기도 고양시 일산동구 진밭로45번길 49-3 (성석동)2026.04.227억 8,514만원4억 1,510만원52.9%매각
2025타경62454단독·다가구경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 114-4 (풍동)2026.05.2112억 355만원6억 2,000만원51.5%매각
2025타경63600단독·다가구경기도 고양시 일산동구 성석동 1457-482026.08.184억 4,657만원2억 1,882만원49%매각
2025타경64888단독·다가구경기도 고양시 일산동구 일산로285번길 17 (마두동)2026.07.0717억 4,565만원9억 7,260만원55.7%매각

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